Warum sind vermietete Immobilien so beliebt? (Das Prinzip erklärt!)

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Warum kaufen eigentlich immer mehr Leute Immobilien, um sie zu vermieten? Was macht sie so besonders und wie funktioniert das Prinzip überhaupt?

In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen genau das, anhand von einem konkreten Rechenbeispiel und erkläre Ihnen gleichzeitig alle wichtigen Begriffe und Kennzahlen die Sie wissen müssen.

Fangen wir ganz grundlegend an: Die Idee ist, dass wir uns eine Immobilie über einen Kredit kaufen und diese vermieten. Durch die Mieteinnahmen werden sowohl die Rate die wir an die Bank zurückzahlen, sowie die Bewirtschaftungskosten gedeckt. So zahlt sozusagen der Mieter für uns die Schulden zurück, die wir für den Kauf der Immobilie gemacht haben, sodass wir nach einigen Jahren einen großen Vermögenswert besitzen, ohne Geld aus eigener Tasche für ihn bezahlt zu haben. Idealerweise sind die Mieteinnahmen sogar größer als all unsere Kosten, sodass wir durch sie einen kleinen monatlichen Überschuss haben.

Ein Beispiel:

In unserem Beispiel kaufen wir eine Wohnung zu einem beispielhaften Preis von 100.000 Euro, um das nachfolgende Rechenbeispiel einfach zu halten.

Jetzt werden die meisten von Ihnen keine 100.000 € einfach so herumliegen haben. Das ist auch nicht so schlimm, denn das brauchen und wollen wir gar nicht! Wir werden uns das Geld nämlich leihen! Und zwar von einer Bank.

Aber wie viel brauchen wir eigentlich dafür?

Der Kaufpreis beträgt 100.000 Euro. Neben dem Kaufpreis müssen wir aber auch die Kaufnebenkosten bezahlen, die etwa zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Die Nebenkosten bestehen aus den Kosten für den Notar, den Kosten für das Amtsgericht, der Grunderwerbsteuer sowie ggf. der Provision für den Immobilienmakler.

Wir gehen hier jetzt einmal beispielhaft von Kaufnebenkosten in Höhe von 10 %, also 10.000 Euro aus. Das macht eine Gesamtinvestition von 110.000 Euro.

Wenn wir jetzt zu einer Bank gehen und nach einem Kredit über 110.000 Euro fragen, wird sie uns diesen, in aller Regel, nicht geben. Wenn wir für „nur“ 100.000 Euro fragen jedoch schon eher. Warum ist das so?

Den 100.000 Euro steht ein realer Gegenwert entgegen: Die Immobilie die wir kaufen. Denn wir machen zwar 100.000 Euro Schulden, bekommen im Gegenzug aber eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro. Dafür gibt uns die Bank gerne Geld. Denn, wenn wir der Bank nicht das Geld zurückzahlen, hat sie das Recht diese Immobilie zu verkaufen und ihr Geld zurückzubekommen. Bei den 10.000 Euro für die Kaufnebenkosten ist das allerdings nicht so. Hier ist das Geld „einfach weg“. Wir bekommen keinen realen Gegenwert für dieses Geld. Für die Bank bedeutet das also ein hohes Risiko. Deshalb wird sie uns kein Geld dafür geben, wenn wir es nicht durch unsere eigene Bonität absichern. 

Wir brauchen also 10.000 Euro aus eigener Tasche und können uns 100.000 Euro von einer Bank leihen.

Dafür müssen wir ein Darlehen aufnehmen. Bei Immobilien wird da in aller Regel ein sogenanntes Annuitätendarlehen aufgenommen. Der Name kommt daher, dass die Annuität, bestehend aus Zins und Tilgung, also das, was wir jedes Jahr durch monatliche Raten an die Bank zahlen, immer gleich bleibt.

Wenn wir jetzt also ein Darlehen über 100.000 Euro für einen Zinssatz von 2 % und einer Tilgung von 2,5 % aufnehmen, müssen wir jedes Jahr 4.500 Euro, bzw. jeden Monat 375 Euro an die Bank zahlen. Dabei wird sich der Zinssatz immer nur auf die Restschuld beziehen, die mit der Zeit natürlich immer weniger wird. Der Zinsanteil von diesen monatlich 375 Euro sinkt also und der Tilgungsanteil steigt. So kommt es auch dazu, dass ein Kredit mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % nicht 50 Jahre braucht um komplett abbezahlt zu werden. Durch den steigenden Tilgungsanteil wird der Kredit schneller zurückgezahlt.

Das Geld, was wir an die Bank zahlen, ist allerdings nicht der einzige Kostenblock, den wir haben. Wir haben auch Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Wenn wir alleiniger Eigentümer einer Immobilie sind, müssen wir uns durch monatliche Rücklagen selber darum kümmern. Sind wir Teil einer Eigentümergemeinschaft eines Mehrparteienhauses, werden die meisten Kosten durch das monatliche Hausgeld abgedeckt, das wir an die Hausverwaltung zahlen. Um alle Kosten, die aber in unserer eigenen Wohnung anfallen, müssen wir uns selber kümmern. Daher, und auch um dem Risiko eines Mietausfalls vorzubeugen, sollte man auch hier eine private Rücklage bilden.

Das Hausgeld, das wir an die Hausverwaltung zahlen, ist unterteilt in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten. Das bedeutet, dass wir manche Kosten als Teil der Nebenkosten auf den Mieter umlegen können. Die nicht-umlegbaren Kosten müssen wir jedoch selber tragen. Welche Kosten der Mieter und welche Kosten der Vermieter zu tragen hat, ist gesetzlich geregelt.

Fangen wir an zu rechnen:

Wir haben monatliche (Kalt-)Mieteinnahmen von 500 Euro. Das entspricht im Jahr 6.000 Euro. Diese Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis ergibt dann die sogenannte Mietrendite. In diesem Fall liegt sie bei 6 %. Der Kehrwert der Mietrendite, also Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, wird Faktor genannt. Dieser läge in diesem Beispiel bei 16,67.

Von den 500 Euro Mieteinnahmen pro Monat ziehen wir jetzt die Bankrate von 375 Euro sowie das Hausgeld von 90 Euro, was wir als Eigentümer zahlen müssen, ab. Damit bleibt ein Überschuss von 35 Euro pro Monat, von dem wir noch private Rücklagen nach eigenem Ermessen sowie Steuern abziehen müssen. Auf das Thema Steuern möchte ich jetzt hier jedoch nicht detaillierter eingehen, da das hier den Rahmen sprengen würde.

Wir haben jetzt also, durch die Vermietung einer Immobilie 35 Euro zusätzliche Einnahmen im Monat, was schonmal ganz passabel ist. Vergessen Sie aber nicht, dass der Mieter mit jedem Monat unsere Schulden weiter zurückzahlt, was noch viel wichtiger ist. In unserem Beispiel ist das der Tilgungsanteil von den 375 Euro, der hier zu Beginn bei etwa 208 Euro liegt und jeden Monat leicht ansteigt (da der Zinsanteil der Annuität ja sinkt).

Insgesamt haben wir also in einem Monat 243 Euro verdient, was einer jährlichen Eigenkapitalrendite (ihr erinnert euch, die 10.000 Euro für die Kaufnebenkosten) von etwa 30 % entspricht. Ihr habt also in etwas mehr als drei Jahren euren Eigenkapitaleinsatz wieder zurück.

So kann es auch ein profitables Investment sein, eine Immobilie zu kaufen, die einen negativen monatlichen Überschuss erzeugt, sodass Sie also monatlich ein paar Euro draufzahlen müssen. Denn Ihre Schulden bei der Bank werden trotzdem getilgt, sodass insgesamt doch ein positiver Wertzuwachs Ihres Vermögens besteht.

Zusätzlich dazu ist es so, dass die Immobilienpreise aktuell sehr stark steigen. Ihr Vermögenszuwachs beschränkt sich also nicht nur auf die Schulden die Sie zurückzahlen, sondern wird nochmal größer, da euer Vermögensgegenstand immer mehr wert wird.

In den letzten 10 Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland um durchschnittlich 5 % pro Jahr gestiegen [Quelle: Wüstenrot]. In einem Jahr wäre unsere Beispielimmobilie also 105.000 € wert. Wir haben also noch einmal 50 % unseres gesamten Eigenkapitaleinsatzes innerhalb eines Jahres durch Wertzuwachs wiederbekommen, sodass wir nun bei einer Gesamt-Eigenkapitalrendite von 80 % sind. Und zwar jedes Jahr, Tendenz steigend. Und das ist das, was Immobilien so einzigartig macht!

Sie haben nach knapp 30 Jahren einen Vermögensgegenstand in Höhe von rein theoretisch 430.000 Euro, für den Sie damals nur 10.000 Euro aus eigener Tasche bezahlt haben, der Ihnen monatlich ein kleines zusätzliches Einkommen verschafft. Man darf nicht vergessen, dass die Mieten dabei natürlich mit der Zeit auch angestiegen sind.

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