Der Ablauf eines Immobilienkaufs

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Wie ist eigentlich der Ablauf eines Immobilienkaufs? Warum dauert er so lange und warum ist er so kompliziert, dass die meisten einen professionellen Immobilienmakler engagieren? Darum geht es in diesem Beitrag!

Der Irrtum

Viele gehen davon aus, dass ein Immobilienkauf oder -verkauf eine schnelle Sache ist. Sobald jemand sagt: „ich kaufe!“, läuft man schnell zum Notar und am nächsten Tag werden die Schlüssel übergeben. 

Leider ist das deutlich komplizierter. Finanzierung, Kaufvertrag, Übergabe und alles Rechtliche dürfen auch nicht vergessen werden. Jemand der sich damit noch nie beschäftigt hat, kann gar nicht wissen, was da für ein ganzer Apparat dranhängt.

Der erste Kontakt

Wenn Sie eine Immobilie auf beispielsweise einem Online-Portal sehen, welche für Sie in Frage kommen könnte, ist der erste Schritt mit dem Verkäufer oder Makler in Kontakt zu treten. In einem ersten Gespräch können Sie dann einen Besichtigungstermin ausmachen.

Bei diesem Besichtigungstermin, sollen Sie nur einen ersten Eindruck der Immobilie gewinnen um zu schauen, ob das Objekt wirklich so ist wie sie sich es vorgestellt haben, und sie es tatsächlich kaufen wollen würden.

Wenn dann wirklich näheres Interesse besteht, macht man noch einmal eine zweite Besichtigung, bei der man sich die Immobilie noch einmal deutlich umfangreicher und mit mehr Zeit anschauen kann.

Nach der Besichtigung

Wenn nach der Besichtigung immer noch konkretes Interesse besteht, bekommen die Kaufinteressenten auch die Unterlagen, die sie – vor allem für die Finanzierung – brauchen.

Damit die Kaufinteressenten sich aber nicht in Kleinigkeiten in den Unterlagen verlieren, ohne das Haus überhaupt jemals gesehen zu haben, geben wir die Unterlagen allerdings erst raus, wenn die Kaufinteressenten uns nach der Besichtigung ihr weiteres Kaufinteresse bestätigt haben.

Eigene Prüfung des Objektes

Wenn die Besichtigung dann noch einmal ein-zwei Tage her ist und nun alle Unterlagen einmal durchgeschaut wurden, sollte man sich entscheiden ob die Immobilie wirklich interessant für einen ist.

Hier ist es ganz wichtig darauf zu achten, von wem man sich zusätzliche Meinungen einholt. Oft gibt es nämlich Personen, vielleicht sogar im engen Familienkreis, die immer kleine Mängel so großreden, dass die Kaufinteressenten die Immobilie doch nicht kaufen wollen, obwohl sie sehr gut gepasst hätte.

Das passiert häufig, wenn jeder „seinen Senf dazugibt“, der in der Regel aber voll mit gefährlichem Halbwissen ist. Daher sollte man sich immer fragen, inwiefern der Mensch, der gerade seine Meinung preisgibt, auch wirklich mitsprechen kann, besonders in Sachen Fachwissen.

Wir haben schon oft erlebt, dass Kaufinteressenten schon seit mehreren Jahren suchen, aber nicht fündig werden. Und dann stellt sich heraus, dass sie immer jemanden dabei haben, der alles mögliche zu bemängeln hat, und auf der Suche nach dem Traumschlösschen ist, welches gar nicht existiert.

Die zweite Besichtigung

Bei der zweiten Besichtigung sollten dann alle Personen dabei sein, von denen Sie der Meinung sind, dass sie das Haus gesehen haben sollten.

Das können natürlich Familie und enge Freunde sein, aber auch zum Beispiel Handwerker, weil das Haus höchstwahrscheinlich nicht genau so bleiben wird, wie es aktuell steht.

Achten Sie auf jeden Fall darauf, dass mindestens einer dabei ist, der wirklich Ahnung hat. So können Unklarheiten direkt aus dem Weg geschaffen werden und Verunsicherung aufgrund von Halbwissen entstehen gar nicht erst.

Finanzierung

Wenn Sie sich nun sicher sind, dass es das Haus werden soll, dann sollten Sie nun mit dem konkreten Objekt zu einem Finanzierungsvermittler und Ihrer Hausbank gehen, um möglichst viele Vergleichsangebote für Finanzierungen zu bekommen.

Gehen Sie nicht nur zu ihrer Hausbank. Auch wenn der Prozess vielleicht am einfachsten ist, bekommen Sie in den aller meisten Fällen ein besseres Angebot, wenn Sie sich mehrere Angebote einholen.

Wenn dann die objektspezifische Finanzierungsbestätigung vorliegt, wofür die Bank natürlich alle Unterlagen braucht, übermitteln Sie diese an den Makler, sodass wir eine Reservierungsvereinbarung ausmachen können. Das bedeutet, dass wir keine Besichtigungen mehr für das Objekt durchführen und alle Unterlagen für den Kaufvertragsentwurf an das Notariat geschickt werden.

Kaufvertrag

Ein paar Tage nachdem die Unterlagen an das Notariat geschickt wurden, liegt dann der Kaufvertragsentwurf vor.

Der Makler übermittelt dann diesen Entwurf einmal an die Käufer und an die Verkäufer, sodass diese den Vertrag einmal komplett durchgehen können und sich Fragen aufschreiben können.

Anschließend machen wir es so, dass wir immer einzeln eine Kaufvertragsbesprechung machen. So kann vor dem Notartermin schon alles geklärt werden sodass der Termin selber wirklich nur noch zum Unterschreiben dient.

Wenn wir merken, dass dort ein generelles Unverständnis herrscht, gehen wir mit unseren Kunden auch wirklich jeden Satz des Vertrages durch, sodass auch wirklich alles verständlich ist.

Der Notartermin

Im Notartermin wird dann der Vertrag noch einmal vom Notar durchgelesen, und Sie können noch einmal final Fragen stellen, wenn das vorher nicht möglich war. 

Idealerweise kombinieren Sie die Beurkundung des Kaufvertrages auch mit der Beurkundung Ihrer Grundschuldbestellung, sodass Sie nur einmal zum Notar laufen müssen. Das ist jedoch kein muss, da sie in der Regel einige Wochen Zeit dafür haben. Die Finanzierungsverträge sollten Sie allerdings vor dem Notartermin unterschrieben haben.

Zahlung des Kaufpreises

Nachdem dann alle Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind, bekommen Sie vom Notar einen Brief, dass Sie bitte das Geld auf das Konto des Verkäufers, überweisen.

In aller Regel übermitteln Sie dieses Schreiben Ihrer finanzierenden Bank, sodass diese sich um die Zahlung des Kaufpreises kümmert.

Nach ein paar Tagen bestätigt dann der Verkäufer dem Notar und dem Makler, dass das Geld da ist. Dann organisieren wir gemeinsam mit Käufer und Verkäufer die Übergabe des Objektes.

Übergabe

Bei der Übergabe treffen sich Makler, Käufer und Verkäufer noch einmal an dem Objekt. Hier werden dann alle Zählerstände abgelesen, das sogenannte Übergabeprotokoll unterschrieben und den Käufern alle Schlüssel übergeben.

Damit gehört das Objekt vollkommen dem Käufer, welcher dann direkt mit dem Umzug oder der Sanierung des Hauses starten kann.

Die Übergabe ist besonders in Bezug auf das Thema Mängelhaftung sehr wichtig. Hier wird noch einmal geschaut, ob das Objekt wirklich in dem Zustand ist, in dem es bei der Besichtigung auch war. Denn in seltenen Fällen kann es auch passieren, dass die Immobilie sich durch verschiedenste Umstände verschlechtert hat. Denn bei der Übergabe muss der Zustand gewährleistet sein, der bei der letzten Besichtigung schon vorherrschte. Ist das nicht der Fall, ist der Verkäufer dafür zuständig, diesen Zustand wieder herzustellen.

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