Immobilieninvestments werden immer beliebter, was dazu führt, dass es immer mehr schlechte Angebote auf dem Markt gibt. Daher werden wir Ihnen in diesem Beitrag, auf Basis dieses Videos vom YouTube-Kanal „Vermietertagebuch“ erklären, worauf es bei der Bewertung und dem Kauf von Immobilien zu achten gilt.
Risiko
Grundsätzlich gilt natürlich die Faustformel „Je höher die Rendite, desto höher auch das Risiko“. Daher ist es immer eine persönliche Abwägung, wie hoch man mit der Rendite/dem Risiko gehen möchte.
Bei vermieteten Immobilien sind die zwei großen Risiken die Instandhaltung und die Wiedervermietbarkeit.
In der Immobilienbranche werden Standorte den Buchstaben A bis D zugeordnet. Es gibt keine feste Definition, was eine A-Lage ausmacht, wir stellen Ihnen hier jedoch eine weit anerkannte Definition vor:
A-Lage: Die größten, auch international bekannten, Städte
B-Lage: Orte mit Bevölkerungswachstum
C-Lage: Orte mit stabiler Bevölkerungszahl
D-Lage: Orte mit schrumpfender Bevölkerungszahl
Je besser die Lage, desto größer ist natürlich auch die Nachfrage. Das Problem der Wiedervermietbarkeit ist also geringer. Allerdings ist es auch hier so, dass die Mieter, bei zu hohen Mieten, auch bereit sind die Wohnung regelmäßig zu wechseln. So kann es sich für Vermieter lohnen, die Miete nicht auf Anschlag anzusetzen, um die Fluktuation gering zu halten.
In A- und B-Lagen besteht die Rendite der Immobilien hauptsächlich in der Wertsteigerung über die Zeit. Hier ist es selten, dass Sie tatsächlich Cash-Flow durch die Immobilie erhalten. Ein Objekt, das sich selber trägt, ist hier völlig in Ordnung.
In C-Lagen sollten Sie die Rendite nicht auf die Wertsteigerung abstützen. Hier muss von vornherein Cash-Flow vorhanden sein, um auch den höheren Leerstand zu kompensieren. Wie viel das sein muss, ist Ihnen selbst überlassen. In dem Video von Vermietertagebuch, wird zur Einhaltung der „Promille-Grenze“ geraten. Diese besagt, dass ein Promille des Kaufpreises monatlich als Cash-Flow überbleiben muss. Wenn die Immobilie also 200.000 Euro kostet, sollen monatlich 200 Euro überbleiben.
In D-Lagen muss die Mietrendite, und damit auch der Cash-Flow, wirklich sehr hoch sein, um dem Risiko gerecht zu werden. Die Faustformel aus dem Video beträgt hier mindestens 10 % Mietrendite.
Die Immobiliensuche
Sehr oft höre ich, dass es doch keine guten Deals mehr zu finden gibt.
Das ist absolut nicht wahr. Natürlich muss die Akquise auch mehr umfassen als ein paar Mal pro Monat die gängigen Immobilienportale zu durchforsten.
Denn die wirklich guten Deals werden sicher nicht auf dem Silbertablett serviert.
Akquise muss vertrieblich geschehen und man sollte die Schlagzahl an potenziellen Objekten so hoch wie möglich halten. Und Akquise von privat mit den richtigen Tools und Prozessen ist deutlich lukrativer als nur die Portale zu durchstöbern.
Die Renditen
Wie viel Rendite man dann letztendlich braucht, kommt auf drei Faktoren an: Die Höhe des Eigenkapitals, das Verhältnis vom Kaufpreis zum Markt, die Darlehenskonditionen (vor allem der Zinssatz).
Kontakt mit dem Makler
Wenn die Immobilie nach der Grobkalkulation weiterhin interessant ist, kommt als nächstes schnellstmöglich die Besichtigung. Der Prozess sollte so schnell und reibungslos wie möglich sein, um dem Makler gegenüber die beste Wahl zu sein.
Sie sollten generell schauen, dass Sie ein Vertrauensverhältnis zu dem Makler aufbaut, indem man zuverlässig arbeitet, um auch in der Zukunft der beste Kaufinteressent zu sein.
Wenn Sie diese Schritte beachten, wissen Sie, wie die Bewertung von Investmentimmobilien vornehmen und sind einem erfolgreichen Kauf einen großen Schritt näher gekommen.