Grundstücksumwandlung: Ackerland zu Bauland – Wie funktioniert das?

Wir begleiten aktuell den Prozess eines Neubaus in Bedburg. Damit das Grundstück bebaut werden kann, musste es jedoch erst von Ackerland zu Bauland umgewandelt werden. Doch wie funktioniert das?

Die Grundstücksakquise

Zuerst: Wie kommt man eigentlich an so ein Grundstück? In diesem Fall war es so, dass ich das Grundstück über eine Zeitungsanzeige gefunden habe. Ich habe dort angerufen, um die Verkäuferin von meinen Maklerdienstleistungen zu überzeugen. Das Angebot hat sie gerne angenommen, da sie mit dem Verkauf etwas überfordert war.

Ich habe das Potenzial des Grundstückes recht schnell erkannt. Deshalb habe ich die Eigentümer der benachbarten Flurstücke mit ins Boot geholt. So konnte das Grundstück ein geeigneter Bauplatz werden.

Die Anfangssituation

Die Eigentümerin war schon einmal mit der Stadt bezüglich der Umwandlung des Grundstücks in Bauland in Kontakt. Diese hat damals schon bestätigt, dass sie das Projekt unterstützen würde. Denn weder die zwei Flurstücke von der Dame, noch die Teile der anderen beiden Flurstücke, die zunächst auch abgetrennt werden mussten, wurden von den jeweiligen Eigentümern benutzt.

Bevor man das Grundstück tatsächlich umwandelt, braucht man zunächst eine Nutzungsänderung. Denn Bauland muss erstmal als Bauland ausgewiesen sein. Man kann also nicht einfach so auf einem beliebigen Fleck Erde sein Haus bauen. Dazu muss dann eine Ergänzungssatzung aufgesetzt und politisch von der Stadt beschlossen werden. Das ist erstmal die Grundlage um überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen.

Ich habe mich dann darum gekümmert, dass das Grundstück noch vor dem Verkauf zu Bauland umgewandelt wird. Denn das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks ist bei Bauland deutlich größer als bei Ackerland. Und das ist ausschlaggebend für dessen Wert und damit auch für dessen Verkaufspreis.

Die Umwandlung

Um die eben genannte Ergänzungssatzung aufzusetzen, um das Grundstück offiziell umzuwandeln, muss ein sogenannter Ökopunktevertrag vorliegen. Denn in Deutschland kann man nicht einfach so, ohne Konsequenzen, Ackerland in Bauland umwandelt. Man muss nämlich Ausgleichsflächen schaffen. Das bedeutet, wir geben der Natur einen Ausgleich dafür, dass wir eine Fläche bebaut haben. Dazu musste zuerst ein Gutachten darüber gemacht werden, welche Pflanzen sich auf dem Grundstück befanden und woraus der Boden besteht. Wie läuft das in der Praxis ab? Diese Ausgleichsflächen sind bei Stiftungen zu erwerben. Diese sorgen dann dafür, dass an anderer Stelle eine Fläche geschaffen oder renaturiert wird, die dann den Ausgleich für die zu bebauende Fläche darstellt.

Das kostet natürlich Geld, welches von den Eigentümern investiert werden muss. Das hat sich am Ende jedoch alle Male gelohnt.

Nachdem dieser Ökopunktevertrag aufgesetzt wurde, wurde das der Stadt Bedburg übermittelt. Diese hat das dann als Anstoß gesehen das Grundstück umzuwandeln. Sie hat dann in engen Gesprächen mit mir das Projekt politisch beschlossen. Dieser Prozess hat mehrere Monate gedauert. Bis zu Beginn des Baus hat der gesamte Prozess etwa zweieinhalb Jahre gedauert.

Der Verkauf

Ich habe mich dazu entschieden das Grundstück ausschließlich offline zu vermarkten, da die Herstellungskosten des Grundstücks sehr hoch waren. Ich konnte dann innerhalb meines Bekanntenkreises eine Käufergemeinschaft ausfindig machen, die sich dem Projekt gerne widmen wollten.

Die Kosten der Waldrodung und Erdarbeiten hat dann die Käufergemeinschaft auf sich genommen. Dafür wurden diese Kosten dann vorher schon vom Kaufpreis abgezogen. Wir haben also den marktüblichen Bodenrichtwert, abzüglich der Kosten für Rodung und Erdarbeiten angesetzt.

Als dann die Käufergemeinschaft feststand, wurde gleichzeitig die Bauvoranfrage entworfen. Man hat also geschaut wie man die Grundstücke am besten parzellieren kann. Man hat sich dann dazu entschieden aus den vier, parallel zur Straße verlaufenden Grundstücken sechs, quer zur Straße verlaufende, Grundstücke zu machen. Glücklicherweise werden solche Bauvoranfragen in der Stadt Bedburg ziemlich schnell bearbeitet. So mussten wir kein halbes oder dreiviertel Jahr warten. Den Prozess konnten wir so auch noch vor die Beurkundung des Kaufvertrages legen. Die Anfrage wurde dann auch mit nur leichten Abänderungen genehmigt. So waren wir uns sicher, dass wir auf dem Grundstück sechs Doppelhaushälften errichten können.

Dabei war darauf zu achten, dass sich auf der anderen Straßenseite eine Feuerwehrwache befindet. Hier gibt es Entfernungen wegen des Schallschutzes einzuhalten. Die Regelung besagte hier, dass das Haus mindestens 20 Meter von der Wache entfernt sein muss.

Fazit

Der ganze Prozess hat bis hierhin etwa zwei bis zweieinhalb Jahre gedauert und die Eigentümer und Käufer viele Nerven gekostet. Dennoch war es das für alle Parteien zweifelhaft wert.