Kurz vor der Beurkundung Ihrer Traumimmobilie, freuen Sie sich schon darauf, den Schlüssel in die Hand gedrückt zu bekommen und sofort einzuziehen oder mit den Renovierungsarbeiten zu starten! Das klingt erstmal nach dem logischen Ablauf, jedoch ist das leider alles nicht so einfach. Damit die Überagbe stattfinden kann, müssen erst einmal gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Auf diese Voraussetzungen und auf die einzige Möglichkeit doch schon früher an den Schlüssel zu kommen, möchte ich im Folgenden einmal näher eingehen. Wenn Sie erfahren möchten, wann die Übergabe stattfinden kann und welche Möglichkeiten die Renovierungsklausel bietet, bleiben Sie also dabei!
Wann genau wechselt die Immobilie den Eigentümer? Wann findet die Übergabe statt?
Grundlegend ist zuerst einmal zu beachten, dass die Übertragung des Eigentums erst dann rechtskräftig ist, wenn der volle Kaufpreis bezahlt wurde und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen wurde. Mit der Kaufpreiszahlung sind Sie offiziell der neue Besitzer, mit der Umschreibung im Grundbuch sind Sie schlussendlich der Eigentümer der Immobilie.
Alle Voraussetzungen bis Sie wirklich Eigentümer der Immobilie sind!
Der Prozess der Umschreibung wird durch das beurkundende Notariat veranlasst. Die Kaufpreiszahlung und die Umschreibung sind in der Regel an die folgenden Bedingungen, auch Fälligkeitsvoraussetzungen genannt, geknüpft.
Zunächst wird in Folge der Beurkundung eine sogenannte Eintragungsvormerkung zugunsten des Käufers eingerichtet. Diese ist mehr oder weniger wie eine ,,Grundbuchsperre“ und bietet dem Käufer die Sicherheit, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit die Immobilie kein zweites Mal veräußern kann.
Zudem müssen dem Notariat die Löschungsbewilligungen für alle noch bestehenden Kredite oder auch Belastungen (eventuelle Rechte) vorliegen. So wird auf den neuen Eigentümer keine Restschuld übertragen. Wenn keine Grundschulden mehr auf der Immobilie liegen, fällt dieser Punkt selbstverständlich weg.
Weiterhin benötigt das beurkundende Notariat eine Negativbescheinigung bzw. eine schriftliche Erklärung, dass die Stadt oder Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an einer Immobilie verzichtet. Alternativ kann mit einer derartigen Bescheinigung auch bestätigt werden, dass ein solches Vorkaufsrecht nicht existiert. Auch die Bescheinigung nach Steuersachen muss dem Notariat zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Sie gibt Auskunft darüber, ob der Käufer oder die Käuferin regelmäßig seine Steuererklärung einreicht oder ob er oder sie Steuerrückstände hat.
Um den Prozess der Umschreibung nicht in die Länge zu ziehen, empfiehlt es sich, den Bescheid über die Grunderwerbssteuer nach Erhalt umgehend zu begleichen.
Wenn ein Grundstück den Eigentümer wechseln soll, haben die Stadt oder die Gemeinde in der Regel ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Dementsprechend fragt das Notariat während des Prozesses an, ob dieses Vorkaufsrecht in Anspruch genommen werden soll. In seltenen Fällen, bei Objekten, die von öffentlichem Interesse sind, wie zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder bestimmten Grundstücken, kann es vorkommen, dass davon auch wirklich Gebrauch gemacht wird.
Zu guter Letzt muss die Immobilie von dem Verkäufer besenrein übergeben werden. In der Regel ist das an eine zeitliche Frist geknüpft, falls die Immobilie noch während des Beurkundungsprozesses bewohnt ist.
Wenn nun all diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Notar nun endlich die Kaufpreisfälligkeit versenden. Nach der Zahlung des Kaufpreises bzw. wenn der Verkäufer dies dem Notariat schriftlich bestätigt hat, kann jetzt auch die Übergabe stattfinden!
Warum muss der Ablauf bis zur Übergabe so kompliziert sein?
Hintergrund dieser Abläufe ist schlichtweg die Absicherung beider Seiten. So, dass Sie als Käufer die Immobilie nicht beziehen, bis der Kaufpreis gezahlt ist und der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehrfach verkaufen bzw. selbstverständlich bei Kaufpreiszahlung die Immobilie übergeben.
Möglichkeit und Risiken der Renovierungsklausel
Jetzt möchte ich noch auf die eine Möglichkeit eingehen, wie die Übergabe schon umgehend nach dem Notartermin stattfinden kann. Was die Kaufpreiszahlung und alle zugehörigen Voraussetzungen betrifft, haben wir hier trotzdem noch den identischen Prozess. Der Unterschied befindet sich hier im Bereich des wirtschaftlichen Übergangs. Kurz nach der Beurkundung kann bereits ein Teilkaufpreisbetrag, welcher ca. 10 % des Kaufpreises beträgt, überwiesen werden und die Schlüsselübergabe vorgezogen werden. Diese Vereinbarung wird mit einer sogenannten Renovierungsklausel im Rahmen der notariellen Beurkundung festgehalten. Der Rest des Kaufpreises fließt dann, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vom Notar eingeht.
Durch die Renovierungsklausel haben Sie als Käufer der Immobilie die Möglichkeit, einzuziehen und auch mit den ersten Renovierungsarbeiten zu beginnen. Nicht erlaubt ist es, zu diesem Zeitpunkt bereits bauliche Änderungen vorzunehmen, wie zum Bespiel Wände rauszureißen. Wenn im Nachhinein bei der Zahlung des restlichen Kaufpreises etwas schiefgehen sollte und die ausgeführten Arbeiten keine Wertsteigerung darstellen, ist der Verkäufer berechtigt, die Herstellung des ursprünglichen Zustandes der Immobilie zu verlangen. Das bedeutet, im schlimmsten Fall müssten Sie als Käufer dem Verkäufer einen Schadensersatz zahlen. Selbstverständlich ist der Verkäufer, in diesem Fall ab dem Zeitpunkt der Teilkaufpreiszahlung auch von jeglichen Kosten, wie Grundsteuer, Hausgeldzahlung und Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Heizung) entbunden.
Auf die Verwendung einer Renovierungsklausel haben weder der Verkäufer noch der Käufer einen Anspruch. Das bedeutet, dass sich beide Parteien freiwillig darauf einigen müssen und auch die damit einhergehenden Risiken tragen müssen.
Blick in den Original-Kaufvertrag
Da diese Lösung ein gewisses Risiko birgt, ist sie nur in Ausnahmefällen zu empfehlen und auch nur dann, wenn absolute Einigkeit auf beiden Seiten herrscht. Um die genannten Punkte mal in einem Original-Kaufvertrag zu sehen, schauen Sie sich gerne das zugehörige Video auf YouTube an! Den entsprechenden Link finden Sie am Anfang dieses Beitrags.