Vor einiger Zeit habe ich mit einem Kunden ein interessantes Gespräch geführt. Wir unterhielten uns darüber anhand welcher Punkte man Immobilien vergleichen kann.
Zunächst aber einmal ganz von Anfang. Wir saßen in unserem Ladenlokal im Zweit-Termin zusammen. Nach dem ersten Termin vor Ort hatte ich seine Immobilie eingewertet und zeigte ihm wie ich zu dem Ergebnis meiner Wertermittlung gekommen war. Der damalige Interessent erzählte vom Haus des Nachbarn. Dieses hatte den identischen Grundriss und für eine deutlich höhere Summe den Besitzer gewechselt. Der Interessent war überzeugt für seine Immobilie eine ebenso hohe Summe erzielen zu können. Was meinen Sie? Ist ein Vergleich dieser Art sinnvoll?
Zunächst schauen wir einmal die Kriterien an, die man an Immobilien vergleichen kann:
Zu den vergleichbaren Kriterien zählen vor Allem Ausstattungs-Merkmale. Dabei geht es um grundlegende Merkmale wie beispielsweise die Anzahl der Badezimmer. Verfügt die Immobilie über eine Terrasse? Weiter interessant bei der Ausstattung ist die Frage ob die Immobilie über ‘Sahnehäubchen’ verfügt. Ist ein Pool im Garten, oder ist gar eine eingebaute Sauna vorhanden?
Ein weiterer vergleichbarer Punkt bei Immobilien ist der Modernisierungsstand. Wie energie-effizient ist die Immobilie und wurden dem Baujahr entsprechende Modernisierungen vorgenommen?
Wohnfläche und Grundstücksgröße sind ebenfalls Eigenschaften bei denen ein erster grober Vergleich Sinn macht. Beim Immobilienverkauf fällt vor Allem die Grundstücksfläche mehr ins Gewicht als oftmals angenommen. Lässt der Bebauungsplan es zu, kann der Wert der Immobilie durch die Erweiterung der Wohnfläche erheblich gesteigert werden.
Weiter kann man die grundlegende Gebäudekonstruktion vergleichend betrachten. Hat Ihr Nachbar die gleiche Wohnfläche und ein identisch großes Grundstück, wird sich der Wert im Vergleich Massivbau mit Fertighaus trotzdem stark unterscheiden.
Einzigartige Kriterien sind hingegen:
Obwohl die oben genannten kritischen Punkte bereits grobe Anhaltspunkte bezüglich des Marktwertes geben können, sollten Sie die folgenden Punkte nicht vernachlässigen.
Wie genau sieht die Mikro- und Makrolage der Immobilie aus? Grenzt das Grundstück beispielsweise ohne Lärmschutz direkt an eine Bahnlinie? Wie genau ist der Ausblick? Der direkte Blick auf die Fassade des gegenüberliegenden Hauses ist natürlich deutlich weniger attraktiv als der Ausblick über umliegende Felder. Wie genau sieht die direkte Nachbarschaft aus? Befindet sich Ihre Immobilie als Einfamilienhaus umgeben von überwiegend Plattenbauten oder ist die Nachbarschaft insgesamt von weiteren Einfamilienhäusern geprägt?
Wie genau steht es um die Abnutzung der Immobilie? Wurde Sie konstant über die die Jahre durch Renovierungen und Sanierungen instand gehalten? Oder haben sich durch vernachlässigte Pflege schon deutliche Mängel ergeben?
Als Fazit gilt also:
Es sind diverse Parameter die verglichen werden müssen. Ähnliche Lage und Ausstattung lassen darauf schließen, dass die preisliche Richtung ähnlich sein wird. Dennoch ist und bleibt jede Immobilie einzigartig. Wie auch der Name schon sagt ‘Immobil’ bedeutet unbeweglich und Orte gibt es eben immer nur einmal.