Was bedeutet Erbbaurecht (Erbpacht)?

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Erbbaurecht beschreibt das Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Der Eigentümer des Grundstücks erhält im Gegenzug meist einen regelmäßig zu zahlenden Erbbauzins.

Der Erbbaurechtsvertrag, der das Verhältnis zwischen Erbbaurechtsgeber, also dem Grundstückseigentümer, und dem Erbbauberechtigtem regelt, hat immer eine festgelegte Laufzeit. Diese kann frei verhandelt werden, liegt üblicherweise aber zwischen 50 und 99 Jahren.

Aus der Sicht des Grundstückseigentümers, des Erbbaurechtsgebers, ist das Erbbaurecht ein beschränkt dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht kann also wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundschulden und Hypotheken. Jedoch kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass Verfügungen über das Erbbaurecht wie zum Beispiel Veräußerungen, Belastungen und bauliche Erweiterungen der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen.

Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Errichtete Gebäude müssen nicht nach Ablauf der vereinbarten Zeit vom Grundstück entfernt werden. Vielmehr erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für das Bauwerk vom Grundstückseigentümer.

Eigentumsverhältnisse

Grundsätzlich gilt ein Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht. Daher erstreckt sich das Eigentum am Grundstück im Regelfalle auch auf das Bauwerk. Das Erbbaurecht führt jedoch zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel.

Denn ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Das heißt, dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird.

Erbbaurecht oder Erbpacht?

Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff „Erbpacht“ im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland nicht mehr zulässig. Fälschlicherweise wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken ebenfalls als Erbpacht bezeichnet.

Erbbaurecht in der Praxis

Eine Immobilie mit Erbbaurecht zu kaufen kommt vor allem für Sie infrage, wenn Sie über wenig oder gar kein Eigenkapital verfügen. Denn das Grundstück kaufen Sie ja nicht mit.

Stattdessen ist ein Erbbauzins zu zahlen, der in der Regel etwa 4 % des Marktwerts des Grundstücks beträgt.

Das bedeutet, dass Sie nach einer Laufzeit von 50 Jahren doppelt so viel für das Grundstück bezahlt haben, als es gekostet hätte (denn 4 % * 50 = 2). Und das, obwohl Ihnen das Grundstück danach nicht einmal gehört.

Gemäß Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins auch alle drei Jahre anpassen. Dabei ist es üblich, sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes zu orientieren. 

Rechnen Sie es sich also genau durch, wenn Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht langfristig halten möchten. Schauen Sie, ob sich der finanzielle Mehraufwand für Sie lohnt. Denn im Vergleich zum Kauf, wird der Erbzins immer teurer, je länger Sie die Immobilie halten.

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