WIE FUNKTIONIERT DIE NEUE MAKLERPROVISIONS-REGELUNG?

Wie ist die neue Maklerprovisions-Regelung aufgebaut und welche wichtigen Änderungen gibt es zu beachten? Wie sie funktioniert und wer letztendlich den Makler bezahlt, das erkläre ich Ihnen in diesem Beitrag!

Die neuen Maklerprovisions-Regelungen, die seit dem Dezember 2020 rechtskräftig sind, sind für viele nicht wirklich durchschaubar. Heute möchte ich mal mit den neuen Regelungen aufräumen und Ihnen diese genauer erläutern, damit Sie wissen, wie die neuen Provisionsregelungen aussehen und was sie bedeuten.

Es kommt bei den verschiedenen Maklerverträgen grundsätzlich auf zwei Dinge an. 

Erstens: Ist der Käufer ein Verbraucher oder Unternehmer gemäß § 13 bzw. § 14 BGB? Zweitens: Wie viele Parteien hat das Objekt und wie wird es genutzt?

Der erste Fall: Einfamilienhaus/Wohnung – Käufer ist Verbraucher

Der erste Fall der neuen Provisionsregelung ist, dass das Kaufobjekt ein Einfamilienhaus oder eine ETW ist, und der künftige Käufer ein Verbraucher ist. Einfamilienhaus bedeutet hier, dass das Objekt maximal 2 Wohneinheiten hat. Eine Wohnung ist natürlich immer nur eine Wohneinheit. Das zu verkaufende Objekt muss in diesem Fall zu Wohnzwecken genutzt werden.

Laut § 13 BGB ist ein Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen, noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Sie sehen also, dass dieser Fall auch der ist, der am häufigsten vorkommt.

Hier gibt es jetzt 3 Möglichkeiten wie die Provision für den Fall des Kaufes durch einen Verbraucher geregelt werden kann:

  1. Es gibt eine gleich hohe Provision von Käufer und Verkäufer.

Das ist so geregelt in § 656c BGB.

Das bedeutet, wenn ich vom Verkäufer 3 % Nettoprovision bekomme, dann darf ich von dem Käufer auch nur 3 % Nettoprovision verlangen.

Hier ist ganz wichtig zu verstehen, dass es bei Käufen durch einen Verbraucher, seit der neuen Provisionsregelung, nie der Fall sein darf, dass nur der Käufer die Provision zahlt. Also dieeine Außenprovision hier nicht mehr möglich.

2. Die zweite Alternative ist die Vereinbarung einer Verkäuferprovision mit beabsichtigter hälftiger Verlagerung auf den künftigen Käufer. Das ist geregelt in § 656d BGB. Das heißt, man kann auch eine Verlagerung auf nur den Verkäufer machen und hinterher, wenn man den Käufer gefunden hat, eine Verlagerung der Kosten machen.

Beispiel: Ich habe mit dem Verkäufer eine 5 %-Innenprovision netto vereinbart und würde hinterher das so mit dem Käufer regeln, dass der Käufer hinterher 2,5 % dieser Provision netto bezahlt.

  • Möglichkeit Nr. 3 ist die Vereinbarung einer reinen Verkäuferprovision.

Diese ist als Innenprovision ohne Käuferprovision in § 652 BGB geregelt.

Das bedeutet einfach, dass der Käufer gar keine Provision an den Makler zahlt, sondern diese vollständig vom Verkäufer getragen wird. Für den Käufer wird die Immobilie also provisionsfrei angeboten.

Der zweite Fall: Einfamilienhaus/Eigentumswohnung – Käufer ist Unternehmer

Der zweite Fall ist, dass das Kaufobjekt auch ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist, also genauso wie im letzten Beispiel. Allerdings ist der künftige Käufer ein Unternehmer gemäß § 14 BGB.

Dort steht: „Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.“ 

In diesem Fall, ist auch eine reine Käuferprovision zulässig.

Der Unterschied zum Verkauf an einen Verbraucher ist also, dass der Makler beim Verkauf an einen Unternehmer also auch eine reine Käuferprovision verlangen kann.

Der dritte Fall: Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder Gewerbeobjektes

Der dritte Fall ist, dass die zu verkaufende Immobilie gar kein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist. Das ist für solche Objekte der Fall, die mehr als zwei Wohneinheiten haben, oder für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Anders gesagt einfach Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.

Hier ist die erste Alternative eine gleich hohe Provisionsverteilung unter Verkäufer und zukünftigen Käufer. 

Alternativ kann man hierbei auch wieder die Provision von einer der beiden Seiten vollständig tragen lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit ein bisschen Klarheit über die neue Maklerprovisions-Regelung verschaffen! 

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