9 Faktoren, die ausschlaggebend für den Wert Ihrer Eigentumswohnung sind!

Was sind die wichtigsten Faktoren für die Bewertung einer Eigentumswohnung?

Grundlegend werden Eigentumswohnungen mit sogenannten Ertragswertverfahren oder mit dem Vergleichswertverfahren eingewertet. Wie der Name schon sagt, geht es bei dem Ertragswertverfahren im Kern um den reinen Ertrag, der durch eine Vermietung erzielt werden kann. Bei dem Vergleichswertverfahren geht es um den Vergleich mit Eigentumswohnungen mit ähnlichem Zustand in ähnlicher Lage.

Darum geht es aber in diesem Beitrag nicht. Hier geht es um die wertbeeinflussenden Faktoren für die Bewertung einer Eigentumswohnung, die sowohl bei dem Ertragswertverfahren, als auch bei dem Vergleichswertverfahren ins Gewicht fallen können!

Lage & Infrastruktur

Es heißt nicht umsonst, dass Lage, Lage und Lage die wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie sind. Es ist sehr wichtig, wo sie sich befindet. Zu den Hauptmerkmalen, um zu identifizieren, wie gut eine Lage ist gibt es grundsätzlich drei Orientierungspunkte. Zum einen die Infrastruktur. Hier geht es hauptsächlich darum, ob Geschäfte des öffentlichen Bedarfs und ein Stadtkern in der Nähe vorhanden sind. Auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die Autobahn ist wichtig. Und als letztes ist auch die Schulsituation nicht zu vernachlässigen, also wo Grundschulen, Kindergärten, Gesamtschulen etc. sind.

Bodenrichtwert und Grundstücksfläche

Der zweite Punkt hat auch indirekt etwas mit der Lage zu tun. Es geht um den Bodenrichtwert. Denn gemeinsam mit der Grundstücksfläche ergibt dieser den Wert des Grundstücks, was neben dem Gebäudewert einen erheblichen Anteil am Preis einer Immobilie hat. Auch bei Eigentumswohnungen ist das relevant, da man durch sein Miteigentumsanteil auch einen Anteil am Grundstück hat.

Wohnfläche und Miteigentumsanteil

Die Wohnfläche, also die Größe der Wohnung ist auch sehr wichtig. Und gemeinsam mit der Anzahl der Miteigentumsanteile, also der verschiedenen Parteien im Mehrfamilienhaus, kann der Wertunterschied auch sehr erheblich sein. Denn die Anzahl der Einheiten bestimmt, wie viel von dem Grundstück zu der eigenen Wohnung gehört. Weniger Einheiten sind also besser.

Vermietet oder eigengenutzt?

Ist die Wohnung vermietet oder wird sie vom Eigentümer selber genutzt?

Falls sie vermietet ist, ist hier natürlich die Angabe der aktuellen Miete/m² notwendig (auch die einer Garage oder Stellplatz), um den Rohertrag/Jahr zu berechnen. In diesem Fall ist es oftmals so, dass vermietete Eigentumswohnungen Vermietungsabschläge bei der Bewertung erhalten, da pauschal gesagt ein leerstehende ETW besser zu verkaufen ist und hier die Option besteht, dass ein Eigennutzer diese direkt beziehen kann oder ein Kapitalanleger diese vielleicht auch höher neu vermieten kann.

Wenn die ETW selbst genutzt ist dies der Optimalfall, auch aufgrund der Besichtigungen und der vorgenannten Gründe des Vermietungsabschlages. Selbstverständlich können trotzdem vermietete Wohnungen verkauft werden. Nur sollte klar sein, dass die Eigentumswohnung im Verkauf in erster Linie Kapitalanleger anspricht, und keine Selbstnutzer, aufgrund einer Eigenbedarfskündigung für Eigennutzer.

Zusätzliches Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte

Gehört zu der Wohnung eine Garage oder ein Stellplatz? Vielleicht sogar mehrere? Und hat sie ein Gartennutzungsrecht? Hiermit ist nicht Gemeinschaftseigentum an einer Gartenfläche gemeint. 

Diese Faktoren können den Wert eurer Wohnung ebenfalls steigern.

Energieeffizienzklasse oder auch Energieeffizienzstandard

Wie energieeffizient ist die Wohnung? Die Energieeffizienzklasse kann man dem Energieausweis entnehmen. Je näher sie an Klasse A dran ist, desto besser bzw. effizienter und kostensparender ist die Energieversorgung.

Gibt es vielleicht sogar einen Energieeffizienzstandard bzw. KfW-Standard der eingehalten wurde? Falls ja, ist das natürlich sehr positiv anzusehen. Jedoch ist das oftmals nur bei recht jungen Immobilien zu finden.

Ausstattung bzw. Gebäudestandard

Bei der Ausstattung der Wohnung und dem Gebäudestandard gibt es einige Faktoren, die man abhaken kann. Diese sind relativ selbsterklärend, weshalb wir für Sie hier eine Liste (ohne Garantie auf Vollständigkeit) vorgeschrieben haben:

• Bad mit Fenster, innenliegend oder auch mehr als ein Bad vorhanden?
• Separates Gäste-WC?
• Außenwände seit Baujahr gedämmt, ja oder nein?
• Welche Art von Heizung existiert? Fußbodenheizung, Etagen- oder Wohnungszentralheizung? Oder sonstige wie Nachtspeicherheizung?
• Gibt es einen Balkon? Wenn ja ist die größer oder kleiner als 10 m² Grundfläche? Gibt es einen Wintergarten? Oder garkeinen Balkon?
• Mit welchem Fußbodenbelag ist die Wohnung überwiegend ausgestattet? Fliesen, Parkett, PVC oder Teppich/Laminat?
• Welche Art von Fenstern haben wir? 2-fach oder 3-fach? Spezialverglasung?
• Abstellraum vorhanden? Wenn ja innerhalb oder außerhalb der Wohnung? Oder gar beides?
• Aufzug ja oder nein? Geschosslage? EG, Souterrain oder Etagenwohnung?

Baujahr und Modernisierungen

Auch der Modernisierungsstand ist wichtig. Man sollte genau wissen, wann das Haus gebaut wurde und inwiefern relevante Maßnahmen zur Modernisierung in den letzten 15 Jahren vorgenommen wurden. Dabei sind vor allem folgende Gewerke interessant zu analysieren:

Bodenbeläge, Bäder bzw. WC´s (Fliesen und Sanitärobjekte), Heizung, Stromleitungen etc., Wasserleitungen, Heizungsleitungen, Heizkörper, Fenster, Wärmedämmung, Dacheindeckung und Wärmedämmung, Raumaufteilung, also Grundrissänderungen etc.

Vereinbarungen, Lasten oder Mängel

Zuletzt wird es ein bisschen fachspezifischer, aber nicht weniger wichtig. Auch erheblichen Einfluss können Baulasten, Altlasten, Dienstbarkeiten oder auch Vereinbarungen mit den Nachbarn haben. 

Auch bauliche Mängel oder Sonderumlagen, die in naher Zukunft geldlich ins Gewicht fallen können, sind wichtig herauszufinden. Daher sollte man sich immer die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen durchlesen.