Im dritten Teil unseres Videos mit Marat Morozov geht es um sein Tagesgeschäft und was er so über die Jahre erlebt hat! Wir haben ihm 5 Fragen zum Thema Finanzierungen gestellt.
Was war dein kompliziertester Finanzierungsfall?
Der ist tatsächlich erst vor kurzem passiert.
Ein Kunde hat mich angerufen, durch eine Empfehlung von einem Makler, und sagte er möchte ein Haus kaufen und finanzieren. Gleichzeitig möchte er auch sein Haus verkaufen, da er das Eigenkapital aus dem Verkauf für den neuen Kauf braucht.
Witzigerweise haben die Kunden direkt im Bekanntenkreis jemanden gefunden, der das Haus kaufen möchte. Auch sie wollten ihr altes Haus verkaufen. Diese Bekannten mussten dann auch zu uns kommen, damit das mit der zeitlichen Abwicklung der Auszahlungen alles passt. Und auch für dieses zweite Haus wurde ein Käufer offline, im Bekanntenkreis gefunden. Und auch dieser sollte über uns finanziert werden.
Jetzt haben wir so eine Dreierkonstellation. Und wenn der Letzte im Glied seine Finanzierung nicht bekommt, bekommt der Rest seine auch nicht. Denn alles sind aufeinander angewiesen, weil sie das Eigenkapital aus der eigenen Immobilie brauchen.
Es musste also jeder beraten werden, mit seiner individuellen Situation. Und eine weitere Herausforderung war es, am besten alle bei derselben Bank zu finanzieren. Denn so sind zum einen die Konditionen besser und zum anderen sind die Auszahlungszeitpunkte optimal zueinander.
Wir haben dann glücklicherweise alle finanzieren können, sogar mit fantastischen Konditionen! Die Zinsen lagen zwischen 0,65 und 1,2 Prozent und alle drei Finanzierungszusagen kamen innerhalb von zwei Tagen. Deshalb sind Kontakte zu Banken so wichtig, denn die erste Familie hatte es wirklich eilig.
Was passiert, wenn ein Kunde einen Schufaeintrag hat?
Also es ist nicht so, dass diese prinzipiell nicht finanziert werden können. Es ist nur deutlich komplizierter. Das Wichtigste ist, dass die Zahlung, für die der Eintrag gemacht wurde, beglichen ist. Und natürlich ist es wichtig, wie schwer der Eintrag ist.
Ich hatte einmal einen Kunden, der noch eine offene Zahlung von seinem Handyvertrag hat. Aus seiner Sicht, hatte das Unternehmen ihm 7 € zu viel in Rechnung gestellt, die er nicht zahlen wollte. Diese 7 € haben den gesamten Finanzierungsprozess blockiert. Am Ende musste er diese Zahlung begleichen und dann hat auch die Finanzierung funktioniert. Aber es ist wirklich so, dass eine offene Zahlung einem das Genick brechen kann.
Was war dein bisher größtes Finanzierungsvolumen?
Das waren etwa 5,8 Millionen Euro. Das ist schon eine große Summe. Viel höher kann es auch nicht wirklich werden, weil die, die deutlich mehr brauchen, ganz anders finanzieren.
In diesem Fall war das ein einfaches Mehrfamilienhaus mit etwa 25-30 Einheiten, wenn ich mich recht erinnere. In diesen Volumen muss man natürlich auch viel Eigenkapital selber mitbringen.
Was aber auch wichtig ist: Die Arbeit für uns ist dieselbe. Für uns macht es keinen Unterschied, ob wir 100.000 oder 5 Millionen Euro finanzieren. Wir arbeiten natürlich lieber mit großen Summen, weil wir dafür mehr Geld bekommen, aber für uns sind alle Kunden und alle Partner gleich und werden gleich behandelt.
Was ist der beste Zinssatz, den du bisher vermitteln konntest?
0,41 %. Also als ich das gesehen habe, habe ich bei der Bank angerufen und gesagt „Das kann ich dem Kunden nicht zeigen“. Denn wenn ich dem Kunden das zeige und der Zinssatz dann nicht so gut ist, stehe ich schlecht da. Die Bank hat mir aber versichert, dass das ein realistisches Angebot ist und der Kunde hat dann auch tatsächlich diesen Zinssatz bekommen.
Man muss aber dazusagen, dass das kein Neukauf, sondern eine Umfinanzierung. Der Kunde musste also nicht den vollen Kaufpreis finanzieren. Und ich glaube das war auch eine Sonderkondition von einem Banker mit dem ich mich sehr gut verstehe. Aber der Kunde war ein totaler Normalverdiener, mit um die 3.000 € netto, wenn ich mich recht erinnere. Ich kann mir selber nicht erklären, wieso der Zins so niedrig war. Das kam danach auch nie wieder.
Was ist der höchste Zinssatz, den du bisher vermittelt hast?
Das war schon vor einigen Jahren. Ich glaube, das war 3,8 oder 4,2 Prozent. Das ist natürlich noch moderat, wenn man das mit den Zeiten von 7 bis 9 Prozent vergleicht, aber die Zeiten sind ja auch schon etwas her. Das hängt aber natürlich alles von der Situation des Kunden und der Immobilie selbst ab.
Glaubst du, dass einige Kunden von dir später ihren Kredit nicht mehr zahlen können?
Das ist eine schwierige Frage. Wenn ich jetzt nein sage, denken alle „natürlich sagt er nein“. Wenn ich jetzt ja sage, muss ich das natürlich auch erklären.
Ich glaube tatsächlich, ich sage ja. Der Grund ist, dass es manche, sehr wenige Kunden gibt, die ihre Kaufentscheidung zu emotional treffen und eine Immobilie kaufen, von der ich abrate, weil sie zu teuer ist. Wenn dann nämlich die Anschlussfinanzierung zu teuer wird, und die Kunden keine Sicherheitsvorkehrungen, zu denen ich geraten habe, getroffen haben, wird ihnen die Anschlussfinanzierung große Probleme bereiten. Wir versuchen natürlich die Kunden so gut es geht zu beraten, aber manchmal klappt es nicht so, wie wir es für richtig halten.
Was glaubst du, wird es in 5-10 Jahren für Zinskonditionen geben?
Ja, das ist die typische Frage, die jeder wissen will. Weißt du, auch ich lasse mich von anderen Leuten inspirieren, die sich auch viel tiefer mit der Materie auskennen als ich. Das Problem ist, alle Meinungen nachvollziehbare Argumente haben. Deshalb kann ich dir beim besten Willen nicht sagen, welche Konditionen ich erwarte. Ich habe keine Ahnung. Aber das ist auch nicht so wichtig. Wichtig ist, Vorkehrungen zu treffen und sich auf Eventualitäten vorzubereiten, um vor einem eventuellen Zinsanstieg bestmöglich geschützt zu sein. So gehe ich auch bei der Finanzierung meiner eigenen Objekte vor. Natürlich bleibt immer ein gewisses Restrisiko. Aber wenn ich vor allem Angst habe, darf ich gar nichts mehr machen.