Immobilienfinanzierung – Darauf müssen Sie achten!

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Sie wollen eine Immobilie kaufen und finanzieren? Worauf müssen Sie achten und wie gehen Sie am besten vor? Das besprechen wir in diesem zweiten Teil des Interviews mit Finanzierungsberater Marat Morozov.

Wie fange ich überhaupt an, wenn ich eine Immobilie kaufen möchte?

Zuerst einmal sollte man einen Überblick über seine Finanzen haben. Viele Kunden machen nämlich gleich zu Beginn einen Fehler. Sie schauen sich entweder online nach Immobilien um, die sie sich gar nicht leisten können, oder sie unterscheiden nicht zwischen dem was sie sich leisten können und dem was sie sich leisten wollen. Denn sicherlich ist es möglich für eine Beispielfamilie sich ein Haus zu kaufen und jeden Monat 1800 Euro an die Bank zu zahlen. Die Frage ist aber, ob sie das auch will. Wollen Sie sich für – in der Regel – zehn Jahre verpflichten jeden Monat Ausgaben von 1800 Euro zu haben, die Sie nicht reduzieren können? Da es viele solcher Punkte gibt, über die man diskutieren sollte, machen wir mit unseren Kunden immer zu Beginn eine allgemeine Finanzberatung, bevor es überhaupt konkret um eine bestimmte Finanzierung geht. Denn unser Job ist es dem Kunden zu helfen nicht nur die richtige Finanzierung, sondern auch die richtige Immobilie zu bekommen.

Denn weder Ihnen, noch der Bank ist geholfen, wenn Sie Ihre monatliche Rate nicht zahlen können.

Wie ist denn eine Finanzierung aufgebaut?

Die meisten Leute kennen Privatkredite. Dort ist es so, dass ich eine Laufzeit von einigen Monaten, beispielsweise 84, habe und in dieser Zeit die Restschuld auf null setze.

Immobilienfinanzierungen dauern in der Regel deutlich länger. Deshalb legt man hier eine sogenannte Zinsbindung fest. Diese liegt in der Regel bei 10 Jahren. Das bedeutet, dass die Bank mir für die nächsten 10 Jahre garantiert, dass sich die Zinsen des Kredites nicht ändern, unabhängig davon wie der Markt aussieht. Ich zahle also 10 Jahre lang monatlich Zinsen (also das „Dankeschön“ an die Bank, dafür dass sie mir Geld gibt) und Tilgung (die eigentliche Rückzahlung des Geldes), die zusammen immer gleichbleiben. Die Höhe meiner Ratenzahlungen an die Bank ändert sich also nicht. Nach 10 Jahren ist dieser Kredit allerdings noch längst nicht abbezahlt. Am Ende dieser 10 Jahre werden neue Konditionen verhandelt. Und damit der Kunde nach den 10 Jahren, bei der Neuverhandlung der Konditionen, in große Schwierigkeiten gerät, weil die Zinsen plötzlich um fünf Prozentpunkte gestiegen sind, sprechen wir mit ihm über seine individuelle Situation und finden die beste Finanzierung.

Denn es gibt auch Möglichkeiten eine Sondertilgung mit einzubauen, oder Zinsen für die Zukunft zu reservieren.

Eine sichere Kalkulation ist hier also notwendig. Außerdem rechnen auch die potenziell finanzierenden Banken mit einem steigenden Zins in der Zukunft. Sollten Sie sich das also gar nicht leisten können, werden Sie wahrscheinlich auch keine Finanzierung bekommen. Und um hier zu schauen, welche Faktoren man noch beeinflussen kann, um doch eine Finanzierung zu bekommen, ist eine, im Übrigen kostenlose, Beratung nur wärmstens zu empfehlen.

Du hast eben von Zinsen reservieren gesprochen. Was hat es damit auf sich?

Das geht mit sogenannten Forward-Darlehen. Bevor die aktuelle Zinsbindung abläuft, in der Regel drei bis fünf Jahre vorher, hat man die Möglichkeiten ein Forward-Darlehen abzuschließen. Das bedeutet, man schließt einen Darlehensvertrag zu festgelegten Konditionen ab, die Zahlung beginnt allerdings erst zum Ende der Zinsbindung des alten Darlehens. Das kostet den Kunden natürlich einen niedrigen Zinsanstieg. Allerdings hat er so die Möglichkeit, seine Ausgaben zu planen und ist abgesichert im Falle eines Zinsanstieges am freien Markt.

Wie lange sollte man denn die Zinsbindung wählen?

Keiner kann sagen, wann die Zinsen wieder steigen. Deshalb sollte man versuchen die Zinsdauer so zu wählen, dass man bei der Neuverhandlung in seiner persönlichen Situation dem geringsten Risiko ausgesetzt ist. Da spielen einige Faktoren eine Rolle, weshalb ich die Frage so pauschal nicht beantworten kann.

Die Banken haben am liebsten 10 Jahre Zinsbindung. Wenn Sie nur 5 Jahre, oder 15 oder 20 Jahre möchten, wird die Finanzierung in der Regel teurer für Sie. Als Richtwert kann man da einen etwa 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte höheren Zinssatz pro 5 Jahre nehmen.

Was viele aber auch nicht wissen: Wenn Sie eine Finanzierung mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren abschließen, haben Sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Wenn ich mich also für 15 Jahre binde, habe ich nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten, sodass ich nach 10 Jahren und 6 Monaten eine neue Finanzierung abschließen kann, falls die Zinsen am Markt in der Zeit gesunken sind.

Was gibt es für Möglichkeiten, ohne Eigenkapital zu finanzieren?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten. Wenn man zum Beispiel eine Immobilie findet, die man unter Marktwert kaufen kann, sieht die Bank diese Differenz wie Eigenkapital. Das könnte also eine Strategie sein.

Wenn die Kunden ein gutes Einkommen haben, kann man alternativ überlegen eine Finanzierung über 110 % des Kaufpreises abzuschließen, in der dann die Kaufnebenkosten schon mit enthalten sind.

Alternativ kann es sein, dass schon eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde, wo etwas angespart ist. Gelegentlich kommt es auch vor, dass die Eltern vor langer Zeit so etwas für ihre Kinder abgeschlossen haben. Dieses Geld, kann man dann für die Finanzierung an die Bank abtreten. Abtreten bedeutet, dass man für die Dauer der Zinsbindung dieses Geld der Bank übergibt und nicht selber zur Verwendung hat. Sobald die Zinsbindung vorbei ist, gibt die Bank das Geld wieder frei.

Die letzte Möglichkeit ist es die Eltern mit ins Boot zu nehmen. Viele Menschen haben heutzutage eine Immobilie die abbezahlt ist. Man kann nun auf dieser Immobilie wieder eine Grundschuld eintragen, der Bank diese Immobilie also als Sicherheit geben und so Kapital für die eigene Immobilie beschaffen. Da müssen die Eltern dann aber natürlich mitspielen. Aber das sind Punkte über die man ja sprechen kann.

Wie kann ich meine Bonität für den Hauskauf positiv beeinflussen?

Man muss die eigene Situation aus Sicht der Bank betrachten. Was sieht also die Bank gerne? In der Regel fordern die Banken Kontoauszüge der letzten drei Monate. Und natürlich wollen die dort einen vernünftigen Verlauf sehen. Also beispielsweise keine regelmäßigen Casino-Ausgaben. Aber am wichtigsten ist es hier, dass man keine Rücklastschriften hat. Eine Rücklastschrift ist vielleicht noch verkraftbar, bei zwei Rücklastschriften ist für die Bank klar, dass man mit seinem Geld nicht klarkommt. Um dem vorzubeugen raten wir immer zu einem Zwei-Konten-Modell. Ein Konto für die Einnahmen und Fixkosten und ein zweites Konto für alle weiteren Kosten. So hat man auf dem Einnahmen-Konto immer genug Geld um die Fixkosten zu decken. 

Zweiter Punkt: Kredite. Also die typischen Null-Prozent-Finanzierungen beim Shoppen. Die Bank fragt sich dann, warum ihr Kredite laufen habt, obwohl ihr über Eigenkapital verfügt. Es kann dann sein, dass die Bank davon ausgehen muss, dass dieses Geld was ihr habt, gar nicht euch selber gehört. Das mag aus der eigenen Sicht sehr komisch wirken. Allerdings hat die Bank auf vieles eine ganz andere Sicht als die Privatperson.

Aber auch andere Kredite sind ungern gesehen. Denn das bedeutet für die Bank, dass Sie mit Ihrem Geld nicht wirtschaften können.

Wenn Sie sich also in der nächsten Zeit eine Immobilie kaufen möchten, achten Sie darauf, dass Sie keine Privatkredite aufnehmen, keine großen Konsumausgaben machen und mehr Eigenkapital ansparen. Das macht ihre Finanzierung deutlich einfacher.

Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?

Da gibt es wirklich sehr interessante Modelle. Es gibt natürlich die normale Tilgung und die Sondertilgung, die den meisten ein Begriff ist.

Man kann der Bank aber auch sagen, dass man gar nicht tilgen möchte. Sodass man also in 10 Jahren immer noch die gleiche Schuld hat wie heute. Die Tilgung, die wir dann nicht bezahlt haben, stecken wir dann in andere Anlagen, wie beispielsweise Anlagen und Fonds. Das Risiko ist hier natürlich, dass zum Ende der Zinsbindung, genau dann wenn Sie das Geld zurückzahlen müssen, der Aktienmarkt einbricht und Sie Verluste machen. In der Regel machen wir diese Art von Finanzierung aber auch nicht für 10, sondern für 20 Jahre. Aufgrund dieses längeren Anlagehorizonts wird das Risiko deutlich reduziert.

Eine weitere Möglichkeit ist es, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, bevor man selber in eine Eigengenutzte zieht. Man kann diese dann über einige Jahre vermieten und die Wertsteigerung mitnehmen. Wenn Sie dann Ihre eigene Immobilie kaufen wollen, können Sie die vermietete verkaufen und haben zusätzliches Eigenkapital. Natürlich ist es ein Stück weit Spekulation und es kann sein, dass der Wert der Immobilie fällt. Aber das sind alles Faktoren zu denen wir Sie gerne beraten.

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