Das Vorkaufsrecht ist das Recht, in einem Kaufvertrag durch einseitige Willenserklärung gegenüber dem Verkäufer als Käufer eintreten zu dürfen.
Was genau bedeutet Vorkaufsrecht?
Damit ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, muss ein sogenannter Vorkaufsfall eintreten. Ein Vorkaufsfall ist nichts anderes als der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den Gegenstand, den das Vorkaufsrecht betrifft, zwischen dem Vorkaufsverpflichteten, also dem Verkäufer, und einem Drittkäufer. Jetzt kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten die Ausübung des Vorkaufsrechts erklären. Das kann formlos erfolgen. Der spätere Kaufvertrag bedarf allerdings der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
Der Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechts nicht in den bestehenden Kaufvertrag ein. Es entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag, der neu erstellt wird. Aus diesem Grund bleibt auch der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten wirksam. Um im Nachhinein nicht gegenüber zwei Personen zur Übereignung derselben Sache verpflichtet zu sein, räumt sich der Verkäufer gegenüber dem Dritten aber in der Regel ein Rücktrittsrecht ein. Das ist eine Absicherung für den Fall, dass das Vorkaufsrecht durch den Berechtigten ausgeübt wird.
Unterschieden wird bei Vorkaufsrechten zwischen einem schuldrechtlichen und einem dinglichen Vorkaufsrecht.
Besteht ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, kann der Verkäufer auch an einen Dritten verkaufen. Im Falle von so einem Verkauf könnte der Vorkaufsberechtigte dann aber Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.
Ein dingliches Vorkaufsrecht wird dahingegen bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Dem Vorkaufsberechtigten wird hierbei kein fester Kaufpreis versprochen. Der Vorkaufsberechtigte kann das Grundstück allerdings zum selben Preis erwerben wie ein Dritter, mit dem ein Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde. Natürlich üblicherweise mit dem Vorbehalt des Rücktritts des Verkäufers, falls das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
Vorkaufsrecht in der Praxis
Vorkaufsrechte werden zwischen dem Eigentümer der Immobilie und einer weiteren Partei vereinbart. Üblich ist dabei eine Eintragung zugunsten des Mieters. Sollte der Vermieter also die Wohnung verkaufen wollen, kann der Mieter sein Recht ausüben. Eine weitere übliche Partei, die an einem Vorkaufsrecht interessiert sein kann, ist die Stadt oder Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
Ein Verkauf läuft dabei so ab, dass der Erstkäufer mit dem Verkäufer einen wirksamen Kaufvertrag beurkundet. Daraufhin wird der Vorkaufsberechtigte über den ausgehandelten Immobilienkaufvertrag informiert. Diese Mitteilung passiert unmittelbar nach Beurkundung durch den vollstreckenden Notar.
Der Vorkaufsberechtigte muss nun innerhalb einer festen Frist erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder darauf verzichtet. Diese Frist ist entweder individuell vertraglich vereinbart worden, oder es gilt die gesetzliche Frist von zwei Monaten.