Aktuell haben wir eine mit Indexmietvertrag vermietete Eigentumswohnung im Verkauf. Das hat bei der Bearbeitung unserer Anfragen, die ein oder andere Fragen aufgeworfen. Deswegen möchte ich hier einmal alles Wissenswerte für Vermieter und Mieter rund um den Indexmietvertrag zusammenfassen. Was ist ein Indexmietvertrag und die dazugehörige Indexmiete? Und was müssen Sie darüber wissen?
Definition
Der Indexmietvertrag hat seinen Namen daher, dass er an den sogenannten Verbraucherpreisindex gebunden ist. Dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt und berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland. Die offizielle Definition finden Sie im BGB § 557b Absatz 1. Sie lautet:
‚,Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).‘‘
Die vereinbarte Kaltmiete kann also gemeinsam mit dem Verbraucherpreisindex ansteigen oder auch absinken. Wichtig ist, dass die Einigung auf eine Indexmiete von Anfang an getroffen werden muss. Im Mietvertrag muss eine Indexklausel enthalten sein, die genau festlegt, wie und wann der Mietzins angepasst werden soll.
Ausgeschlossen ist beim Indexmietvertrag eine Mietanpassung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen unabhängig von Verbraucherpreisindex sind nur dann möglich, wenn eine gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden muss. Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung kann sich unabhängig von der Kaltmiete und dem Verbraucherpreisindex allerdings ganz normal erhöhen oder verringern. Sie hat an sich nichts mit der Kaltmiete zu tun und hängt vom Verbrauch und den generellen Unterhaltskosten der Immobilie ab.
Was passiert bei einer Inflation?
Bei Inflation, beziehungsweise ansteigenden Lebenshaltungskosten, steigt eine Indexmiete also an. Dabei ist zu beachten, dass eine Mieterhöhung maximal einmal jährlich erfolgen kann. Sie muss vorher schriftlich angekündigt werden und gilt dann ab Beginn des übernächsten Monats. Das Schreiben, in dem die Mietanpassung mitgeteilt wird, muss die genaue Berechnung sowie die neue Miete enthalten. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht.
Vor- und Nachteile der Indexmiete
Die Vereinbarung einer Indexmiete bringt für alle Beteiligten viele Vorteile mit sich. Einerseits birgt sie weniger Konfliktpotenzial, weil von Anfang an klar geregelt ist, wann die Miete steigt und wann sie sinkt. Anpassungen in beide Richtungen bedürfen keiner aufwändigen Begründung und Diskussionen über deren Berechtigung sind hinfällig.
Bei einer Vermietung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete kann die Indexmiete sogar günstiger für den Mieter sein. Der Vermieter verzichtet dann auf eine schnelle Anpassung innerhalb der Kappungsgrenze von maximal 20 %. Das kann vor allem in Innenstädten und Ballungszentren mit starkem Zuzug der Fall sein. Andererseits kann in manchen Wohngegenden auch eine Indexmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete anfallen.
In der Praxis sähe eine Mieterhöhung gemäß einem Indexmietvertrag so aus, dass der prozentuale Anstieg des Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung oder dem Mietvertragsabschluss ermittelt wird. Das Ergebnis ist der Prozentsatz, um den die Kaltmiete ansteigt.
Rechenbeispiel
Um zu veranschaulichen, wie genau die Anpassung einer Indexmiete ermittelt wird, habe ich hier einmal ein konkretes Rechenbeispiel für Sie. Zunächst wird der prozentuale An- oder Abstieg des Verbraucherpreisindexes vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beziehungsweise der letzten Anpassung bis zum aktuellen Zeitpunkt ermittelt. Die Differenz ist der Prozentsatz, um den der Mietzins angepasst wird.
Beispiel:
VPI August 2021: 110,1
VPI August 2022: 118,8
(118,8 : 110,1 x 100) – 100= 7,9 %
Die Kaltmiete für eine vermietete Eigentumswohnung könnte also um 7,9 % angehoben werden.
500,00 € Kaltmiete/Monat x 7,9 % = 39,50 € Mieterhöhung/Monat
Meine persönliche Meinung zur Indexmiete
Meine persönliche Meinung zu dem Thema ist, dass eine Indexmiete in den letzten Jahren, sowie auch im Schnitt seit dem Zweiten Weltkrieg, eigentlich immer zum Vorteil für den Vermieter war und sich somit gelohnt hat. Dieses Konzept trotzdem als fair zu bezeichnen, fällt dann leichter, wenn man beispielsweise ins Jahr 1990 zurückblickt. Hier ist der Verbraucherpreisindex wegen der Weltwirtschaftskrise mal eben von 85,5 auf 65,5 gesunken. Das bedeutet, dass zum damaligen Zeitpunkt eine deutliche Anpassung der Indexmieten nach unten stattgefunden hätte. Im Großen und Ganzen und mit einer langfristigen Perspektive kann man die Kopplung der Miete an die generellen Lebenshaltungskosten für beide Seiten als fairer bezeichnen.