DEN MARKTPREIS IHRER IMMOBILIE RICHTIG BERECHNEN – SO GEHT’S!

Der richtige Angebotspreis ist das A und O für den Erfolg beim Verkauf einer Immobilie!

In diesem Beitrag erzähle ich Ihnen, mit welchen Schritten Sie auch in Eigenregie den marktfähigen, realistischen Angebotspreis für Ihre Immobilie ermitteln können und wieso es so wichtig ist, mit dem richtigen Startpreis an den Markt zu gehen.

Also, wir wissen: Ein reibungsloser, zeitnaher Verkauf steht und fällt mit dem Angebotspreis. Gerade wenn Sie sich mit dem Verkaufserlös den Traum von einem neuen Zuhause erfüllen möchten, der Start in den neuen Job in einer anderen Stadt näher rückt oder der Geburtstermin des neuen Familienmitglieds bevorsteht, ist es wichtig, dass Sie sorgfältig planen und den Wert Ihrer Immobilie genau kennen. 

Der Wert Ihrer Immobilie ist vor allem von der aktuellen Nachfrage und den vergleichbaren Angeboten auf dem Markt abhängig. Dazu kommen die Lage der Immobilie und ihr Zustand sowie die einzigartigen bzw. individuellen Eigenschaften.

Die Preisfindung nun auf die leichte Schulter zu nehmen, ist deshalb auch mehr als gefährlich.

Nehmen Sie sich Zeit, den richtigen Angebotspreis zu ermitteln!

Denn ist der Startpreis zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Mit einem zu hoch angesetzten Angebotspreis laufen Sie Gefahr, dass sich kein passender Käufer findet. Nach Monaten des Wartens werden Sie dann einen Kompromiss eingehen – natürlich beim Preis. Und schon liegen auf dem Weg zu Ihrer neuen Zukunft viele Steine, die nicht nur den Immobilienverkauf, sondern viele Aspekte Ihres Lebens kompliziert machen, weil alles neu geplant werden muss.

Viele Privatverkäufer träumen – nicht zuletzt, weil sie ihre Immobilie lieben – von einem richtig hohen Verkaufspreis. Sie sehen ihre Immobilie im schönsten Licht und machen einen Fehler: Sie kommen zu ihrer Preisvorstellung durch Angebotspreise von anderen Immobilien, auf die sie im Internet gestoßen sind. Oft sind diese aber gar nicht mit Ihrem Wohneigentum vergleichbar. Manche hören auch auf den Rat von Freunden, die aber in den wenigsten Fällen Immobilienexperten sind. Zur Sicherheit schlagen sie noch ein paar Groschen obendrauf, für den Fall, dass ein Interessent verhandeln möchte. Fertig ist der Angebotspreis. 

Wirklich? Ich rate Ihnen als Immobilienmakler dringend, gerade bei der Preisfindung viel zu recherchieren! Dieser oben gezeigte, schnelle Weg ist allzu leicht – und wenig zielführend! Wer die Preisfindung nicht mit Sorgfalt und einer ausführlichen Analyse der Marktlage angeht, wird sich ganz sicher nicht über einen Verkaufserfolg erfreuen können. 

Nehmen wir an, Ihr Idealpreis liegt bei weitem über dem, was der Markt zu zahlen bereit ist.

Die Folge: Ihr Objekt wird auf wenig Nachfrage stoßen. Denn die meisten Kaufinteressenten beobachten – im Gegensatz zu vielen Privatverkäufern – den Markt auf der Suche nach ihrer Traumimmobilie eine gewisse Zeit und erkennen so auch recht schnell, wenn ein Objekt zu teuer angeboten wird. 

Immobilienverkäufe sind immer auch eine emotionale Angelegenheit. Da neigt man als Eigentümer schnell dazu, den Preis höher anzusetzen. Damit laufen Sie aber Gefahr, dass Ihre Immobilie lange auf dem Markt ist. Irgendwann werden Sie zwangsläufig eines machen: den Preis reduzieren. Das wiederum fällt den potenziellen Kaufinteressierten auf. Denn die gängigen Internetplattformen, auf denen Sie Ihr Objekt online stellen können, geben Interessenten bei Preisänderungen direkt einen Hinweis. Müssen Sie deutlich im Preis heruntergehen, geht erfahrungsgemäß nicht etwa der große Ansturm auf Ihre Immobilie los. Oft tut sich dann erst mal gar nichts mehr. Was ist passiert? Ihre Immobilie hat durch diese Preis-Anpassung in den Augen der Interessenten einen schlechten Beigeschmack erhalten. Diese werden sich fragen, was damit nicht in Ordnung ist. Schnell kommen sie zum Schluss: „Finger weg!“ Ihre Immobilie ist dann auf dem Markt eventuell verbrannt. Sie werden sie höchstwahrscheinlich nur nach langer Zeit und mit einer weiteren Preisminderung verkaufen können – weit weg von Ihrem Wunschpreis. 

Zu niedrig geschätzt!

Es kann Ihnen aber auch passieren, dass der Angebotspreis, den Sie „mal schnell“ festlegen, unter dem Preis liegt, den Sie auf dem Markt wirklich erzielen könnten. Das bedeutet, Sie haben Geld verschenkt! Großartig für den neuen Eigentümer, sehr ärgerlich für Sie!

Dazu kommt, dass auch ein deutlich zu niedriger Preis Immobiliensuchende, die sich schon länger mit angebotenen Immobilien und ihren Preisen beschäftigen, abschrecken kann. Zwangsläufig werden sich die Interessenten fragen, wo genau denn der Haken liegt: Könnte das Dach undicht sein? Ist der Keller modrig? Hat das Haus ein Schimmel-Problem? Liegen fast unzumutbare Lasten und Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück? Der Fantasie misstrauischer Interessenten sind nun keine Grenzen mehr gesetzt. 

Wie findet man denn jetzt den richtigen Preis?

Wer erfolgreich verkaufen möchte, muss in Ruhe planen. Nehmen Sie sich im Vorfeld die Zeit und beobachten Sie die Bewegungen des Immobilienmarkts. Wenn Sie alles richtig angehen, werden Sie sich dem optimalen Preis in mehreren Schritten annähern und den optimalen Angebotspreis finden.

Der 1. Schritt ist: Suchen Sie ähnliche Immobilien

Versuchen Sie, Immobilien zu finden, die sich in der Art, Größe, im Zustand und der Lage mit Ihrer Immobilie ähneln. So bekommen Sie schon einmal ein grobes Gefühl dafür, in welchem Preissegment Sie sich bewegen. 

Versuchen Sie dabei, Ihre Immobilie realistisch zu sehen. Sie haben wahrscheinlich viele Erinnerungen an Ihrem Zuhause und neigen jedoch daher eher dazu, die positiven Eigenschaften zu überbewerten und die negativen Aspekte nicht genügend zu berücksichtigen. Wer allerdings den Markt beobachtet hat, die Nachfrage kennt und seine Immobilie mit ehrlichem, neutralem Blick analysiert, hat gute Chancen, den optimalen Angebotspreis realistisch, marktfähig und wertschöpfend festzusetzen.

Suchen Sie also in den Onlineportalen und Zeitungen nach vergleichbaren Immobilien, die in Ihrer Region angeboten werden. Beobachten Sie dabei das Geschehen am Markt nicht nur zwei, drei Wochen, sondern einige Monate lang. So bekommen Sie einen guten Eindruck, was der Immobilienmarkt bietet, wie es mit der Nachfrage aussieht und was zu welchem Preis angeboten wird. Aber Vorsicht! Das worauf Sie bei Ihrer Recherche treffen, sind Angebotspreise und noch keine Verkaufspreise! Für ein erstes Zurechtfinden in den Weiten des Immobilienmarkts ist diese Marktanalyse aber der richtige Schritt. So kommen Sie dem realistischen Verkaufswert Ihrer Immobilie immer näher.

Der 2. Schritt: Realisierte Immobilienpreise herausfinden

Um zu erfahren, zu welchem Preis Immobilien wie Ihre in den letzten Monaten verkauft worden sind, gehen Sie in Ihrer Recherche nun einen Schritt weiter. Analysieren Sie die Preise aus den Kaufpreissammlungen Ihres regionalen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Diese Berichte erscheinen entweder jährlich oder in zweijährigem Rhythmus und können bei Ihrer Kommune oder dem Landratsamt zum Preis von 30 bis 75 € erworben werden. Einige Ämter und Gemeinden bieten sie auch online zum Download an. 

Diese amtlichen Marktberichte sind entwickelt worden, um Transparenz in den Grundstücks- und Immobilienmarkt zu bringen und Interessenten umfassend zu informieren. Sie sammeln die relevanten Daten von Grundstücks- und Immobilienkäufen und somit unter anderem auch die Verkaufspreise, die notariell beurkundet wurden. Hier gibt es also keine „Wunschkonzert“-Preise, sondern harte Fakten. Die an die Gutachter übermittelten Preise der einzelnen Immobiliensegmente werden in den Berichten zu Durchschnittspreisen zusammengefasst oder in Form von Preisspannen dargestellt.

Behalten Sie dabei allerdings im Auge, dass sich auch diese Preise nicht 1:1 auf Ihre Immobilie übertragen lassen. Denn auch Ihre Immobilie ist schließlich ein Unikat und damit wie keine andere.

Schritt 3: Bodenrichtwert analysieren

Auch die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss ebenfalls in regelmäßigen Abständen veröffentlicht, können eine Hilfestellung sein, wenn man mit ihnen umzugehen weiß. Sie geben im Grunde Auskunft über den durchschnittlichen Wert, den das Grundstück pro m² hat, auf dem Ihre Immobilie steht. 

Achten Sie hierbei darauf, dass es jeweils bestimmte Berechnungsformeln für den Grundstückswert gibt. Man kann also nicht einfach sagen, dass Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert gleich den Grundstückswert ergibt. 

Nach der Betrachtung der amtlichen Zahlen gilt es, die ganz spezifischen Aspekte Ihrer Immobilie herauszuarbeiten. Hier spielt vor allem die Lage eine große Rolle. 

Schritt 4: Die Lage analysieren

Lage, Lage, Lage! Man kann es ruhig drei Mal sagen, denn die schönste Immobilie kann in einer ungünstigen Lage zum Ladenhüter werden – besonders dann, wenn die Lage dem Kaufinteressenten nur oberflächlich und mit wenig Details präsentiert wird. Ich verrate Ihnen: Für jede Lage gibt es die perfekten Kaufinteressenten. Man muss nur die richtige Zielgruppe wählen und die positiven Faktoren auch zu präsentieren wissen. 

Unterschätzen Sie nicht: Die Lage ist neben dem Zustand der Wohnung oder des Hauses eine der wichtigsten Kriterien, um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Analysieren Sie für Ihre Preisfindung die Lage Ihrer Immobilie deshalb ganz genau – und seien Sie dabei ehrlich zu sich selbst, denn es geht schließlich um den realistischen, marktfähigen Preis für Ihre Immobilie. 

Ein paar Fragen die die Lage beschreiben, sind zum Beispiel:

  • Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten?
  • Wie gut sind die künftigen Bewohner an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden?
  • Wie weit ist es zum nächsten Kindergarten oder zur nächsten Schule?
  • Liegt die Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße oder eher in einer ruhigen Gegend?
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft? Eher Senioren? Singles? Junge Familien?

 Punkt 5: Den Zustand analysieren.

Neben der Lage ist auch der Zustand ein wichtiger Faktor. Auch hier rate ich Ihnen, sich selbst einige Fragen zu stellen um die wichtigsten Faktoren herauszuarbeiten.

Einige dieser Fragen sind:

  • Ist die Immobilie renovierungsbedürftig? Wenn ja, wann soll renoviert werden? Vor dem Verkauf oder soll dies die Sache des Käufers werden?
  • In welchem Zustand sind Fenster, Türen und das Dach?
  • Wie modern ist die Heizung? Muss der Kessel ausgetauscht werden?
  • Wie sieht es mit der Dämmung gemäß den Vorgaben der Energieeinsparverordnung 2014 aus?
  • Gibt es eine Garage und weitere KFZ – Stellplätze?

Bitte beachten Sie dabei: Bei all diesen Faktoren geht es weniger um individuelle Gestaltungsvarianten als um die Bausubstanz und den Pflegezustand des Gebäudes. Der Zustand kann den Wert einer Immobilie mindern, aber auch steigern. Es liegt in Ihrer Hand, ob Sie Ihre Immobilie bei Bedarf für den Verkauf optimieren wollen, um einen höheren Verkaufspreis zu bekommen, oder ob Sie die Arbeit lieber dem Käufer überlassen.

Nun kommen wir zur Berechnung:

Sie haben die Preise aus dem Gutachterausschuss mit den aktuellen Angebotspreisen verglichen und Ihre Immobilie innerhalb dieses Preisgefüges eingeordnet. Fragen Sie sich: Sind alle individuellen Faktoren richtig eingerechnet? Achten Sie darauf, dass der Preis realistisch ist und sich im marktüblichen Rahmen bewegt. Nur so werden Sie Ihre Zielgruppe vernünftig erreichen und gute Kaufinteressenten für Ihre Immobilie gewinnen.

Wenn Ihre Immobilie sehr charakteristisch ist und sich nur schwer mit anderen Immobilien vergleichen lässt, wird es nicht einfach, eine monetäre Entscheidung zu treffen. Gerade unerfahrene Privatverkäufer, die im „normalen Leben“ kein gutes Gefühl für solch hohe Zahlen haben, werden nun oft unsicher und fragen sich: „Ist mein Preis richtig?“ Wie Sie bereits gelernt haben, kann ein Preis, der jenseits von Gut und Böse liegt, Ihre Immobilie zum Ladenhüter machen. 

Aber haben Sie keine Angst! Der Weg zum richtigen Angebotspreis muss für Sie nicht zur schlafraubenden Angelegenheit werden. Ich empfehle Ihnen ganz klar: Sollten Sie sich nicht sicher sein, wie Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie einschätzen können und ob Ihre Preisfindung realistisch und marktgerecht ist, dann fragen Sie gerne unverbindlich einen Immobilienmakler, wie mich, um Rat. Wir helfen Ihnen gerne weiter!

Ich beschäftige mich täglich genauestens mit dem Immobilienmarkt und besitze Instrumente, um Ihnen innerhalb kürzester Zeit ganz klar zu sagen, was Ihre Immobilie mit all ihren charakteristischen Besonderheiten und individuellen Eigenschaften wert ist.

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