Wie wirkt sich das Alter der Immobilie auf den Wert aus? Darum ist Neubau so teuer!

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Viele Menschen fragen sich, warum Neubau-Immobilien so astronomisch teuer sind.

Das hat vor allem mit der Restnutzungsdauer zu tun, die ich Ihnen in diesem Beitrag erklären werde.

Die Grundlagen

Ich nehme gerne das Beispiel eines Neuwagens heran. Dieser ist natürlich auch deutlich teurer als ein Gebrauchtwagen. Aber warum? Zum einen ist der Zustand perfekt. Es gibt keine Mängel und alles sieht so aus wie es sein soll. Zum anderen ist es aber auch so, dass das Auto reibungslos funktioniert und man für die ersten Jahre in der Regel gar nicht zur Werkstatt muss, um etwas reparieren zu lassen. 

Das ist bei der Immobilie genauso. Ausgenommen hiervon sind selbstverständlich unbebaute Grundstücke. Diese werden mit dem Alter weder besser noch schlechter. (Wohn-) Gebäude hingegen nutzen sich über die Zeit ab.

Die Restnutzungsdauer ist daher eine wichtige Zahl. Sie beschreibt nämlich, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich noch bewohnbar ist, bis eine Kernsanierung nötig ist.

Bestimmung der Restnutzungsdauer

Für die Bestimmung dieser Zahl sind einige Faktoren relevant. Dazu gehören das Baujahr, die Gesamtnutzungsdauer sowie der Gebäudestandard der Immobilie.

Bei einer Neubau-Immobilie ist die Gesamtnutzungsdauer natürlich identisch mit der Restnutzungsdauer.

Der Gebäudestandard wird bestimmt durch die Bewertung der relevanten Modernisierungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre. Beispiele dafür sind Dacherneuerungen, Modernisierung der Außenwände, Fenster, die Heizungsanlage, etc.

Auf Basis dieser Bewertungen kann dann die (theoretische) Restnutzungsdauer der Immobilie bestimmt werden.

Auswirkung auf Immobilienwert

Und hier lässt sich schön erkennen, warum Neubauten so teuer sind. Hier wurden natürlich erst vor wenigen Monaten alle Einrichtungen vorgenommen. Das bedeutet, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes durchaus bei 70-80 Jahren liegen kann. Hier müssen die ersten Gewerke erst nach etwa 30-50 Jahren erneuert werden. So lange hat man auf jeden Fall Ruhe mit der Immobilie. Und das macht natürlich einen großen Unterschied gegenüber einer Immobilie, die in einigen Jahren schon nicht mehr bewohnbar sein wird, wenn man keine teure Kernsanierung vornimmt.

Die Restnutzungsdauer ist aber natürlich auch nur ein Faktor der Wertermittlung. Wir haben in der Vergangenheit schon Beiträge und Videos zu den Bewertungsfaktoren einer Eigentumswohnung, und auch zu den Bewertungsfaktoren eines Einfamilienhauses erstellt, welche Sie sich anschauen können.

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