Wie man eine Immobilie sicher kauft – ohne böse Überraschungen! Ankaufsprüfung eines Immobilienmaklers

Sie wollen eine Immobilie zum Eigennutz kaufen und wollen auf Nummer sicher gehen, dass Sie die richtige Entscheidung treffen? In diesem Beitrag nennen wir Ihnen die 8 wichtigsten Punkte, auf die ich als Immobilienmakler achten würde.

1. Altlasten und Baulasten kontrollieren

Altlasten geben darüber Auskunft, ob die Möglichkeit besteht, dass sich Chemikalien im Boden des Grundstücks befinden. Das kann zum Beispiel daher kommen, dass sich auf dem Grundstück in der Vergangenheit eine Fabrik oder Tankstelle befand. 

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist das natürlich weniger relevant. Sind Sie jedoch dabei ein Haus zu kaufen und wollen in Zukunft vielleicht ein Gemüsebeet anlegen, dann ist ein Objekt mit Altlasten wahrscheinlich nicht das Richtige für Sie.

Baulasten bezeichnen Eintragungen wie Wegerechte oder Leitungsrechte. Wegerechte sind eingetragen, wenn ein benachbartes Grundstück nicht erreicht werden kann, ohne euer Grundstück zu betreten. Dann wird im Baulastenverzeichnis eingetragen, dass die Personen, die zu dem benachbarten Grundstück wollen, eben auch euer Grundstück betreten dürfen.

Ein Leitungsrecht ist etwas ganz Ähnliches. Hier geht es nur nicht um Wege, sondern um Leitungen die durch euer Grundstück führen.

Auszüge aus diesem Verzeichnis bekommen Sie beim Bauamt oder Katasteramt der entsprechenden Stadt oder Gemeinde. Ein Auszug kostet in der Regel um die 30 €.

2. Anliegerbeiträge abfragen

Auch interessant zu wissen, ist, ob ihr irgendwelche Anliegerbeiträge oder Kanalanschlussbeiträge zu zahlen habt. Das kann passieren, wenn zum Beispiel die Straße erneuert wurde und noch Zahlungen des alten Eigentümers offen sind.

Außerdem erhalten Sie durch solch einen Auszug auch die Bestätigung, dass die Immobilie vollständig an das Kanalsystem angeschlossen ist, und alle Kosten bereits bezahlt wurden. Das ist insbesondere bei Neubauten wichtig.

Einen solchen Auszug können Sie bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde für etwa 50 € anfragen.

3. Bausubstanz prüfen

Das ist vor allem bei Altbauten oder sanierungsbedürftigen Immobilien der Fall. Schauen Sie unbedingt, ob es irgendwo Feuchtigkeitsstellen gibt und ob mit der Statik alles in Ordnung ist. Machen Sie sich eine Liste darüber, welche baulichen Maßnahmen getroffen werden müssen. Das hilft zum einen Ihnen selbst dabei einen Überblick zu bekommen. Zum anderen ist eine Kostenkalkulation auch für potenziell finanzierende Banken erforderlich.

4. Lärmkarte prüfen.

Schauen Sie unbedingt auf die Lärmkarte in der Umgebung der Immobilie. Dort ist eingezeichnet, wie hoch der Lärmpegel durch Straßen, Industrie, Schienen- und Flugverkehr ist. Für Nordrhein-Westfalen finden Sie die Lärmkarten unter folgendem Link:

https://www.umgebungslaerm-kartierung.nrw.de/

5. Nähe zum Wasser prüfen

Die Hochwasser Ende Juli haben uns gelehrt, dass man sein Haus ohne Elementarversicherung besser nicht zu nah am Wasser haben sollte.

Achten Sie unbedingt darauf, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, nicht unmittelbar neben einem Fluss oder Bach liegt, der leicht übertreten und Ihr Haus fluten kann. Falls Sie doch gerne nah am Wasser wohnen möchten, lassen Sie Ihre Immobilie umfassend versichern.

6. Bebaubarkeit prüfen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, an der sie später vielleicht einmal bauliche Veränderungen, wie zum Beispiel einen Anbau oder Dachausbau, realisieren möchten, lohnt es sich, die Bebaubarkeit der Umgebung zu prüfen.

Fragen Sie beim örtlichen Bauamt nach, ob es für das Grundstück einen Bebauungsplan gibt, oder ob dort der § 34 BauGB Anwendung findet. Das würde bedeuten, dass sich Ihr Gebäude in die Nachbarschaft eingliedern muss. Manche Bauämter (z.B. die Stadt Köln) haben die Bebauungspläne auch in einem Online-Portal hochgeladen. Sie können die Pläne unter folgendem Link einsehen:

https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/bebauungsplaene/koelner-bebauungsplaene

7. Nachbarschaft anschauen

Sie können sich natürlich auch mit den Nachbarn unterhalten und in Ihre Kaufentscheidung mit einbeziehen, wer in Zukunft neben Ihnen wohnt. Allerdings meinen wir mit diesem Punkt eher, dass Sie darauf achten sollten, ob Sie irgendetwas in der Nachbarschaft stört. Gibt es vielleicht eine große Schule direkt neben dem Haus? Oder gibt es ein hohes Verkehrsaufkommen in der Straße?

8. Objektunterlagen prüfen

Schauen Sie sich die verschiedenen Objektunterlagen an! Ist die Wohnflächenangabe nachvollziehbar? Sind alle Baugenehmigungen vorhanden?

Kontrollieren Sie auch das Grundbuch. Steht hier eine Finanzierung drin, die noch gelöscht werden muss oder gibt es relevante Belastungen in Abteilung zwei des Grundbuches?

Schauen Sie auch, ob das Gebäude vernünftig versichert ist. Besonders in Bezug auf Hochwasser sollten Sie schauen, dass Elementarschäden abgedeckt sind.

Sollte das Gebäude nicht vernünftig versichert sein, sollten Sie die Versicherung kündigen und eine Neue abschließen. Hierzu haben Sie nach Eigentumsübergang im Grundbuch einen Monat Zeit ein Sonderkündigungsrecht auszuüben.

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