10 FEHLER BEIM PRIVATEN IMMOBILIENVERKAUF

Oft begegne ich Immobilienbesitzern die ihre Immobilie erstmal „von privat“ verkaufen wollen. Damit begeben sich die Meisten in unbekanntes Terrain. Folgen davon sind enormer Zeitverlust und auch nicht selten finanzielle Schwierigkeiten die nicht mit einkalkuliert waren. Denn oft wird unterschätzt was es zu bedenken gilt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll.

Deshalb erzähle ich Ihnen in diesem Beitrag von den 10 häufigsten Fehlern die vor allem Privatleute beim Immobilienverkauf machen.

Fehler 1: Preis ist zu hoch

Besonders aktuell, in Zeiten in denen der Verkäufer einer Immobilie am längeren Hebel sitzt als der Käufer, denken viele es sei sinnvoll einen etwas höheren Preis für die Immobilie zu verlangen als sie vielleicht tatsächlich wert ist. Denn es finden sich ja sowieso genügend Interessenten, oder?

Leider nein. Einer der Hauptgründe weshalb eine Immobilie schwer zu verkaufen ist, ist eine zu hohe Preisvorstellung. Die hohe Nachfrage nach Immobilien führt nicht nur dazu, dass zurzeit gute Immobilienpreise verlangt werden können, sondern auch dazu, dass einige den Wert ihrer Immobilie überschätzen.

Wenn Sie jedoch zu hoch pokern, werden Interessenten die bereit wären einen guten Preis zu bezahlen jedoch eher abgeschreckt. Diese ziehen den Kauf dann gar nicht erst in Betracht. Das führt zu geringer Nachfrage und Sie bekommen Ihre Immobilie entweder gar nicht, oder tatsächlich nur zu einem geringeren Preis verkauft. Und das nur, weil Sie den Marktpreis zu hoch geschätzt haben.

Fehler 2: Unvorteilhafte Präsentation

Sie kennen das vielleicht selber: Sie klicken durch die üblichen Portale und schauen sich Häuser an und ignorieren einfach diese die nur drei wenig aussagekräftige, schlecht fotografierte Fotos haben und in der Beschreibung keine näheren Informationen zu finden sind. Vielleicht lesen Sie nicht einmal die Beschreibung.

Fotos sind das Erste, was der Interessent sieht! Dementsprechend ist als Titelbild die Toilette mit offenem Deckel eher keine gute Idee.

Machen Sie qualitativ hochwertige Fotos mit Weitwinkelobjektiv, eine Videopräsentation oder einen 3D-Rundgang.

Das macht es für potentielle Kaufinteressenten viel Angenehmer sich Ihre Immobilie vorzustellen und erhöht die Nachfrage ungemein. Damit wirkt auch auf natürliche Weise das Objekt viel attraktiver.

Also: Es lohnt sich etwas Zeit und Mühe in die Foto- und Videoaufnahmen Ihrer Immobilie zu stecken. Alternativ können Sie natürlich auch einen Spezialisten damit beauftragen. 

Fehler 3: Bilder am falschen Tag aufgenommen

Im direkten Zusammenhang mit dem letzten Fehler: Die beste Bildqualität bringt Ihnen wenig, wenn das was auf dem Bild zu sehen ist nicht schön aussieht.

Denn starke Bildbearbeitung sollten Sie vermeiden! Man will die Immobilie ja in einem realistischen Licht darstellen.

Am schönsten sind natürlich Fotos bei strahlendem Sonnenschein. Regen oder Schnee sind keine guten Voraussetzungen für attraktive Fotos.

Planen Sie also besser im Voraus, sodass Sie nicht in Zugzwang geraten. Machen Sie auch gerne die Bilder im Sommer zuvor, wenn Sie wissen, dass die Immobilie im Februar verkauft werden soll.

Schöne Bilder sind sehr wichtig für eine erfolgreiche Vermarktung von Immobilien.

Fehler 4: Die Immobilie ist einfach zu orten

Es gibt viele Möglichkeiten die Adresse unwillentlich im Internet zu veröffentlichen. Schon kleinste Hinweise können dazu führen, dass die Adresse beispielsweise im Telefonbuch oder mit Hilfe von Google Maps herausgefunden werden kann.

Das führt zu Besichtigungstourismus vor Ort. Leute klingeln ohne Termin bei euch und euren Nachbarn, weil sie sich „mal umhören“ wollen. Wenn man dann eure Festnetznummer im Telefonbuch findet ist es auch nicht selten, dass Leute zu jeder Tageszeit anrufen was auf Dauer natürlich nervt.

Deshalb mein Tipp: Richtet euch extra für den Immobilienverkauf eine spezielle E-Mail-Adresse ein. Wenn möglich auch eine spezielle Handynummer, die nur zu bestimmten Zeiten erreichbar ist.

Fehler 5: Unseriösen Kaufinteressenten Tür und Tor öffnen

Eine Verkaufsanzeige „von Privat“ öffnet das Tor für unseriöse Kaufinteressenten. Es wird davon ausgegangen, dass Sie sich als Verkäufer nicht mit dem Markt auskennen. Das versuchen viele natürlich auszunutzen.

Manche Kaufinteressenten kommen dann mit irgendwelchen Argumenten um den Kaufpreis zu drücken und versuchen Sie mit schnellen, kurzfristigen Kaufangeboten zu einem Verkauf unter Marktwert zu verlocken ohne überhaupt jeglichen Nachweis über Liquidität gegeben zu haben. Daher mein Tipp: Machen Sie keine kurzfristigen Zusagen und hören Sie auf Ihr Bauchgefühl. Wenn Ihnen diesbezüglich etwas komisch vorkommt, dann ist es das meistens auch.

Gerade wenn es darum geht, dass Sie Schwarzgeld angeboten bekommen, lassen Sie definitiv die Finger davon! Denn obwohl der Eigentumsübergang im Nachhinein davon nicht rückgängig gemacht werden kann, machen Sie sich so der Steuerhinterziehung strafbar, da Sie durch einen geringeren Kaufpreis auch weniger Grunderwerbsteuer zahlen.

Fehler 6: Falsche Koordinierung der Besichtigungstermine

Wenn das Haus neben der Berufstätigkeit verkauft wird, bieten sich oft nur die Abendstunden für Besichtigungen an. Das ist besonders im Winter ungünstig, da es zu diesen Uhrzeiten meist schon dunkel ist und man das Haus in einem schlechteren Licht nicht in vollem Umfang sehen kann.

Auch die Koordination und die Besichtigungstermine selbst sind ein stark zeitraubender Teil des Immobilienverkaufs.

Sie werden außerdem täglich viele private Anrufe, vor allem während der Arbeitszeit bekommen. Das kann sehr anstrengend für Sie sein, und, sind wir mal ehrlich: Das kommt beim Chef wahrscheinlich auch nicht so gut an, wenn Sie auf der Arbeit mehrere Wochen lang nur privat am Telefonieren sind.

Legen Sie deshalb die Termine besser nicht tröpfchenweise an jeden Abend, sondern blockieren Sie ein Wochenende an denen Sie in großen Zeitblöcken Besichtigungen durchführt.

Fehler 7: Sie begegnen den Kaufinteressenten nicht auf Augenhöhe

Versuchen Sie alle ernsthaften Interessenten möglichst neutral durch Ihre Immobilie zu führen. Als Privatverkäufer ist es sicherlich nicht immer einfach Vertrauen und Sicherheit zu vermitteln, wenn sich Ihre potenziellen Kunden nicht trauen Probleme oder Bedenken anzusprechen. So kann es passieren, dass ein eigentlich passender Käufer das Interesse verliert.

Lassen Sie sich deshalb nicht dazu verleiten euren Kaufinteressenten gegenüber „den Platzhirsch zu machen“. Begegnen Sie ihnen auf Augenhöhe und gehen Sie sicher, dass sich die Kaufinteressenten wohl in der Umgebung fühlen um jegliche Unsicherheiten aus dem Weg räumen zu können.

Fehler 8: Die Preisverhandlung wird zum Boxkampf mit blauem Auge

Bei Preisverhandlungen sehen sich Privatverkäufer oft der Herausforderung gegenüber, dass sie das erste Mal mit einer derartig hohen Summe handeln. Oft lassen sich deshalb Emotionen nicht komplett ausblenden, da es ja schließlich um ihre eigene Immobilie geht. 

Versuchen Sie, die Verhandlung neutral und auf keinen Fall emotional zu führen.

Ziehen Sie sich hierfür im Zweifel besser einen kompetenten Vermittler zurate, der sich mit der Verhandlung derart hoher Summen auskennt und der jeden Verhandlungsschritt mit Ihnen abstimmt. Das kann natürlich ein Immobilienmakler sein, oder aber auch ein befreundeter Steuerberater oder Bekannter der infrage kommt.

Fehler 9: Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung

Das ist eine Sache die Ihnen, rückwirkend, wirklich unfassbar viel Aufwand kosten kann. Gehen Sie in jedem Fall sicher, bevor Sie den Notartermin legen, dass der Käufer Ihnen eine Finanzierungsbestätigung vorlegt. Falls der Käufer die Immobilie ohne Finanzierung kaufen möchte, fordern Sie eine Bestätigung ein, dass der Käufer über die benötigte Summe verfügt. Beispielsweise einen Kontoauszug von einem Konto des Käufers.

Seien Sie sich nicht zu schade dafür, dies zu verlangen, und vor allem sogar dem Käufer abzusagen falls er eine Bestätigung nicht vorlegen möchte oder kann.

Fehler 10: Die Immobilie gehört Ihnen gar nicht

Das klingt erst einmal komisch, es ist jedoch gar nicht so unüblich, dass Sie unter Umständen gar nicht der alleinige rechtliche Eigentümer der Immobilie sind, die Sie verkaufen möchten. Vor allem bei Erbschaft kann es sein, dass Ihnen nur ein Teil der Immobilie gehört.

Deshalb schauen wir in der Regel bei einem kostenlosen Ersttermin zuerst gemeinsam mit dem Verkäufer ins Grundbuch. Privatverkäufer tun dies nicht immer, weil sie davon ausgehen der alleinige Eigentümer zu sein. Das kann dann zu bösen Überraschungen, Mehrkosten und Verzögerungen führen, wenn Sie eben nicht der alleinige Eigentümer sind. Überprüfen Sie deshalb dringend alle für den Verkauf wichtigen Unterlagen!

Denn grundsätzlich muss jeder im Grundbuch vermerkte Eigentümer den notariellen Kaufvertrag unterschreiben.

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