10 FEHLER BEIM PRIVATEN IMMOBILIENVERKAUF

Oft begegne ich Immobilienbesitzern die ihre Immobilie erstmal „von privat“ verkaufen wollen. Damit begeben sich die Meisten in unbekanntes Terrain. Folgen davon sind enormer Zeitverlust und auch nicht selten finanzielle Schwierigkeiten die nicht mit einkalkuliert waren. Denn oft wird unterschätzt was es zu bedenken gilt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll.

Deshalb erzähle ich Ihnen in diesem Beitrag von den 10 häufigsten Fehlern die vor allem Privatleute beim Immobilienverkauf machen.

Fehler 1: Preis ist zu hoch

Besonders aktuell, in Zeiten in denen der Verkäufer einer Immobilie am längeren Hebel sitzt als der Käufer, denken viele es sei sinnvoll einen etwas höheren Preis für die Immobilie zu verlangen als sie vielleicht tatsächlich wert ist. Denn es finden sich ja sowieso genügend Interessenten, oder?

Leider nein. Einer der Hauptgründe weshalb eine Immobilie schwer zu verkaufen ist, ist eine zu hohe Preisvorstellung. Die hohe Nachfrage nach Immobilien führt nicht nur dazu, dass zurzeit gute Immobilienpreise verlangt werden können, sondern auch dazu, dass einige den Wert ihrer Immobilie überschätzen.

Wenn Sie jedoch zu hoch pokern, werden Interessenten die bereit wären einen guten Preis zu bezahlen jedoch eher abgeschreckt. Diese ziehen den Kauf dann gar nicht erst in Betracht. Das führt zu geringer Nachfrage und Sie bekommen Ihre Immobilie entweder gar nicht, oder tatsächlich nur zu einem geringeren Preis verkauft. Und das nur, weil Sie den Marktpreis zu hoch geschätzt haben.

Fehler 2: Unvorteilhafte Präsentation

Sie kennen das vielleicht selber: Sie klicken durch die üblichen Portale und schauen sich Häuser an und ignorieren einfach diese die nur drei wenig aussagekräftige, schlecht fotografierte Fotos haben und in der Beschreibung keine näheren Informationen zu finden sind. Vielleicht lesen Sie nicht einmal die Beschreibung.

Fotos sind das Erste, was der Interessent sieht! Dementsprechend ist als Titelbild die Toilette mit offenem Deckel eher keine gute Idee.

Machen Sie qualitativ hochwertige Fotos mit Weitwinkelobjektiv, eine Videopräsentation oder einen 3D-Rundgang.

Das macht es für potentielle Kaufinteressenten viel Angenehmer sich Ihre Immobilie vorzustellen und erhöht die Nachfrage ungemein. Damit wirkt auch auf natürliche Weise das Objekt viel attraktiver.

Also: Es lohnt sich etwas Zeit und Mühe in die Foto- und Videoaufnahmen Ihrer Immobilie zu stecken. Alternativ können Sie natürlich auch einen Spezialisten damit beauftragen. 

Fehler 3: Bilder am falschen Tag aufgenommen

Im direkten Zusammenhang mit dem letzten Fehler: Die beste Bildqualität bringt Ihnen wenig, wenn das was auf dem Bild zu sehen ist nicht schön aussieht.

Denn starke Bildbearbeitung sollten Sie vermeiden! Man will die Immobilie ja in einem realistischen Licht darstellen.

Am schönsten sind natürlich Fotos bei strahlendem Sonnenschein. Regen oder Schnee sind keine guten Voraussetzungen für attraktive Fotos.

Planen Sie also besser im Voraus, sodass Sie nicht in Zugzwang geraten. Machen Sie auch gerne die Bilder im Sommer zuvor, wenn Sie wissen, dass die Immobilie im Februar verkauft werden soll.

Schöne Bilder sind sehr wichtig für eine erfolgreiche Vermarktung von Immobilien.

Fehler 4: Die Immobilie ist einfach zu orten

Es gibt viele Möglichkeiten die Adresse unwillentlich im Internet zu veröffentlichen. Schon kleinste Hinweise können dazu führen, dass die Adresse beispielsweise im Telefonbuch oder mit Hilfe von Google Maps herausgefunden werden kann.

Das führt zu Besichtigungstourismus vor Ort. Leute klingeln ohne Termin bei euch und euren Nachbarn, weil sie sich „mal umhören“ wollen. Wenn man dann eure Festnetznummer im Telefonbuch findet ist es auch nicht selten, dass Leute zu jeder Tageszeit anrufen was auf Dauer natürlich nervt.

Deshalb mein Tipp: Richtet euch extra für den Immobilienverkauf eine spezielle E-Mail-Adresse ein. Wenn möglich auch eine spezielle Handynummer, die nur zu bestimmten Zeiten erreichbar ist.

Fehler 5: Unseriösen Kaufinteressenten Tür und Tor öffnen

Eine Verkaufsanzeige „von Privat“ öffnet das Tor für unseriöse Kaufinteressenten. Es wird davon ausgegangen, dass Sie sich als Verkäufer nicht mit dem Markt auskennen. Das versuchen viele natürlich auszunutzen.

Manche Kaufinteressenten kommen dann mit irgendwelchen Argumenten um den Kaufpreis zu drücken und versuchen Sie mit schnellen, kurzfristigen Kaufangeboten zu einem Verkauf unter Marktwert zu verlocken ohne überhaupt jeglichen Nachweis über Liquidität gegeben zu haben. Daher mein Tipp: Machen Sie keine kurzfristigen Zusagen und hören Sie auf Ihr Bauchgefühl. Wenn Ihnen diesbezüglich etwas komisch vorkommt, dann ist es das meistens auch.

Gerade wenn es darum geht, dass Sie Schwarzgeld angeboten bekommen, lassen Sie definitiv die Finger davon! Denn obwohl der Eigentumsübergang im Nachhinein davon nicht rückgängig gemacht werden kann, machen Sie sich so der Steuerhinterziehung strafbar, da Sie durch einen geringeren Kaufpreis auch weniger Grunderwerbsteuer zahlen.

Fehler 6: Falsche Koordinierung der Besichtigungstermine

Wenn das Haus neben der Berufstätigkeit verkauft wird, bieten sich oft nur die Abendstunden für Besichtigungen an. Das ist besonders im Winter ungünstig, da es zu diesen Uhrzeiten meist schon dunkel ist und man das Haus in einem schlechteren Licht nicht in vollem Umfang sehen kann.

Auch die Koordination und die Besichtigungstermine selbst sind ein stark zeitraubender Teil des Immobilienverkaufs.

Sie werden außerdem täglich viele private Anrufe, vor allem während der Arbeitszeit bekommen. Das kann sehr anstrengend für Sie sein, und, sind wir mal ehrlich: Das kommt beim Chef wahrscheinlich auch nicht so gut an, wenn Sie auf der Arbeit mehrere Wochen lang nur privat am Telefonieren sind.

Legen Sie deshalb die Termine besser nicht tröpfchenweise an jeden Abend, sondern blockieren Sie ein Wochenende an denen Sie in großen Zeitblöcken Besichtigungen durchführt.

Fehler 7: Sie begegnen den Kaufinteressenten nicht auf Augenhöhe

Versuchen Sie alle ernsthaften Interessenten möglichst neutral durch Ihre Immobilie zu führen. Als Privatverkäufer ist es sicherlich nicht immer einfach Vertrauen und Sicherheit zu vermitteln, wenn sich Ihre potenziellen Kunden nicht trauen Probleme oder Bedenken anzusprechen. So kann es passieren, dass ein eigentlich passender Käufer das Interesse verliert.

Lassen Sie sich deshalb nicht dazu verleiten euren Kaufinteressenten gegenüber „den Platzhirsch zu machen“. Begegnen Sie ihnen auf Augenhöhe und gehen Sie sicher, dass sich die Kaufinteressenten wohl in der Umgebung fühlen um jegliche Unsicherheiten aus dem Weg räumen zu können.

Fehler 8: Die Preisverhandlung wird zum Boxkampf mit blauem Auge

Bei Preisverhandlungen sehen sich Privatverkäufer oft der Herausforderung gegenüber, dass sie das erste Mal mit einer derartig hohen Summe handeln. Oft lassen sich deshalb Emotionen nicht komplett ausblenden, da es ja schließlich um ihre eigene Immobilie geht. 

Versuchen Sie, die Verhandlung neutral und auf keinen Fall emotional zu führen.

Ziehen Sie sich hierfür im Zweifel besser einen kompetenten Vermittler zurate, der sich mit der Verhandlung derart hoher Summen auskennt und der jeden Verhandlungsschritt mit Ihnen abstimmt. Das kann natürlich ein Immobilienmakler sein, oder aber auch ein befreundeter Steuerberater oder Bekannter der infrage kommt.

Fehler 9: Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung

Das ist eine Sache die Ihnen, rückwirkend, wirklich unfassbar viel Aufwand kosten kann. Gehen Sie in jedem Fall sicher, bevor Sie den Notartermin legen, dass der Käufer Ihnen eine Finanzierungsbestätigung vorlegt. Falls der Käufer die Immobilie ohne Finanzierung kaufen möchte, fordern Sie eine Bestätigung ein, dass der Käufer über die benötigte Summe verfügt. Beispielsweise einen Kontoauszug von einem Konto des Käufers.

Seien Sie sich nicht zu schade dafür, dies zu verlangen, und vor allem sogar dem Käufer abzusagen falls er eine Bestätigung nicht vorlegen möchte oder kann.

Fehler 10: Die Immobilie gehört Ihnen gar nicht

Das klingt erst einmal komisch, es ist jedoch gar nicht so unüblich, dass Sie unter Umständen gar nicht der alleinige rechtliche Eigentümer der Immobilie sind, die Sie verkaufen möchten. Vor allem bei Erbschaft kann es sein, dass Ihnen nur ein Teil der Immobilie gehört.

Deshalb schauen wir in der Regel bei einem kostenlosen Ersttermin zuerst gemeinsam mit dem Verkäufer ins Grundbuch. Privatverkäufer tun dies nicht immer, weil sie davon ausgehen der alleinige Eigentümer zu sein. Das kann dann zu bösen Überraschungen, Mehrkosten und Verzögerungen führen, wenn Sie eben nicht der alleinige Eigentümer sind. Überprüfen Sie deshalb dringend alle für den Verkauf wichtigen Unterlagen!

Denn grundsätzlich muss jeder im Grundbuch vermerkte Eigentümer den notariellen Kaufvertrag unterschreiben.

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Kommentare

50 Antworten

  1. Ich denke, dass ein falscher Immobilienwert einer der größten No-Go’s ist. Denn dann verändert sich der Kaufpreis. Dabei sollte man also sehr konzentriert vorgehen.

    1. Richtig, vor allen Dingen, wenn man viel zu hoch ansetzt!
      Weil gerade die ersten Wochen der Sichtbarkeit sehr entscheidend sind und eben bei zu langer Vermarktung die Immobilie zunehmend an Aufmerksamkeit verliert. Wenn dann eine Preisreduzierung stattfindet, wird es dann meist nicht besser, da die Immobilie bereits wichtige Aufmerksamkeit verloren hat. Resultat: Es wird zu einem niedrigeren Preis verkauft, als wenn man vor Anfang an den richtigen Preis angesetzt hätte.

  2. Meine Geschwister und ich sollen gerade unser Elternhaus verkaufen, da diese in ein betreutes Wohnen inklusive Hausverwaltung gezogen sind. Wenn man, so wie ich, noch keinerlei Erfahrungen mit dem Thema Immobilienverkauf hat, weiß man gar nicht, wo man anfangen soll. Da war dieser Artikel wirklich äußerst hilfreich!

  3. Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Immobilien. Ich suche schon länger nach einem Immobilienmakler. Es ist interessant, dass durch die hohen Immobilienpreise einige den Wert ihrer Immobilie überschätzen.

    1. Gerne, das ist in der Tat ein sehr aktuelles Thema in Bezug auf den Zinsanstieg. Aber zwangsläufig wird sich dies auf dem Markt einpendeln, weil die die verkaufen müssen auch irgendwann einen geringen bzw. angemesseneren Preis akzeptieren. Grüße Jonas Röhricht

  4. Fehler 4 hat tatsächlich meine Frau beim Verkauf ihres Elternhauses gemacht. Ich kann deshalb nur noch mal wiederholen: Wer Immobilien verkaufen möchte, sollte deren Adressen unbedingt bis zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins geheim halten! Andernfalls wird dort wie im Artikel beschrieben ein regelrechter Besichtigungstourismus betrieben.

  5. Gut zu wissen, dass man unbedingt darauf achten sollte, die Adresse der Immobilie geheimzuhalten. Ich bin noch komplett unerfahren, was das Immobilie verkaufen anbelangt. Jetzt möchte ich aber mein Elternhaus verkaufen und mich vorab etwas schlaumachen.

  6. Da wir unser Haus verkaufen wollen, sind diese Tipps sehr hilfreich. Interessant, dass die Bilderqualität so viel ausmachen kann. Wir werden versuchen, die Bilder so gut wie möglich aufzunehmen, um ein ansprechendes allgemein Bild zu schaffen.

  7. Dass angeblich so viele es ausnutzen, wenn man noch keine Erfahrung im Immobilien verkaufen hat, finde ich moralisch ziemlich verwerflich. Aber Betrüger gibt es leider überall. Bestimmt ist es hilfreich, wenn man sich vorher so gut es geht in diese Thematik einarbeitet, um die größten Fehler zu vermeiden.

  8. Ich möchte mich herzlich für den tollen Artikel bedanken! Ich habe ihn mit großem Interesse gelesen und konnte sehr viel Neues über das Thema lernen.Und ich freue mich schon auf weitere spannende Beiträge.
    Grüße Marco

  9. Als meine Schwester vor einigen Jahren ihre erste Immobilie kaufen wollte, war sie anfangs sehr unsicher, ob sie den richtigen Preis für das Haus bezahlen sollte. Sie hatte Angst, zu viel zu bezahlen und sich finanziell zu übernehmen. Nach einigen Gesprächen mit Immobilienexperten und intensiver Recherche im Internet konnte sie jedoch einen realistischen Marktwert für die Immobilie ermitteln und letztendlich einen fairen Preis für das Haus bezahlen.

    Dieser Artikel bestätigt nun auch ihre Erfahrung und zeigt, wie wichtig es ist, eine realistische Preisvorstellung zu haben, um potenzielle Käufer nicht abzuschrecken. Auch die Präsentation der Immobilie ist ein entscheidender Faktor für den Verkaufserfolg. Meine Schwester hat damals viel Wert auf eine professionelle Foto- und Videoaufnahme gelegt und es hat sich ausgezahlt.

    Insgesamt kann ich aus der persönlichen Erfahrung meiner Schwester sagen, dass ein Immobilienkauf eine sehr wichtige Entscheidung ist, die sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordert. Eine realistische Preisvorstellung und eine ansprechende Präsentation der Immobilie sind dabei unerlässlich für einen erfolgreichen Verkauf.

  10. Hallo,
    toller Beitrag zu diesem wichtigen Thema, wirklich gut gelungen! Danke dafür! Auch wenn ich mich schon länger zu diesem Thema aktuell informiere konnte ich hier nochmal etwas neues dazulernen. LG Jonas

  11. Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Immobilien. Gut zu wissen, dass der Verkauf von Privaten eher holprig verläuft. Ich denke, dass ich zunächst eine Objektbetreuung einschalten werde, da ich mich nicht direkt um meine Immobilie kümmern kann.

    1. Vielen Dank für das positive Feedback! Genau so, wie manche beispielsweise Ihr Bad selber fliesen können, gibt es auch Leute, die Ihre Immobilie verkaufen können. Jedoch wird vermutlich ein Bad prezieser und besser gefliest sein, als wenn man es selbst mit wenig Erfahrung macht. So ist es eben auch mit dem Verkauf durch einen Immobilienmakler.

  12. Hallo zusammen,
    vielen herzlichen Dank für diesen informativen Artikel! Ich habe ihn mit großem Interesse gelesen und konnte viele wertvolle Informationen daraus ziehen. Was machen eigentlich aus eurer Sicht die meisten Menschen in der aktuellen Marktlage beim Immobilienkauf falsch? LG Thomas

    1. Vielen Dank für das gute Feedback!
      Ein entscheidener Punkt ist, dass viele Verkäufer sich immernoch an den zu hohen Preisen festhalten bzw. zu viel Verhandlungsspielraum auf den Kaufpreis packen. Dieses Handeln orientiert sich weiterhin an der alten Marktphase mit geringen Zinssätzen und ist somit nicht mehr aktuell. Stattdessen ist der deutlich bessere Weg sogar etwas unter dem Marktpreis anzusetzen, um schnell viel Aufmerksamkeit zu bekommen und im Zweifel, bei mehreren ernsthaften Käufern, nach oben zu verhandeln!

  13. Ich glaube, dass beim Privatverkauf einige Fehler passieren können. Den Preis setzt man höher an, weil man denkt dass das im Privat Verkauf möglich ist. Trotzdem sollte man sich erst mal mit einem Makler in Verbindung setzen, um Tipps für den Verkauf der Wohnung zu bekommen.

    1. Ja, dieses Argument höre ich öfter, dass sich Immobilien ohne ,,Provision“ besser verkaufen lassen und dann höher angesetzt wird. Diese Strategie geht jedoch mit zu wenig Marketingmaßnahmen bei gleichzeitig weniger Anfrage, wenn der Kaufpreis zu hoch ist, nicht auf.

  14. Danke für den Beitrag. Gut zu wissen, dass man beim Aushandeln des Preises einen Vermittler mitnehmen sollte, damit es nicht zu emotional wird. Wir haben zum Glück die Preisverhandlung hinter uns und werden uns nun einen Kaufvertrag für unsere Immobilien erstellen lassen.

  15. Ich denke auch, dass es wichtig ist, alle Informationen zu notieren, die Sie in Ihrer Anzeige haben. Auf diese Weise vermeiden Sie Missverständnisse, die Ihre Immobilie weniger attraktiv machen. Es ist immer gut, Ihre Anzeige von jemandem überprüfen zu lassen.

  16. Es ist tatsächlich wichtig, einen Notartermin zu vereinbaren, wenn Sie Ihre Finanzierung unter Dach und Fach haben. Es kann oft einige Zeit dauern, bis alle Informationen vorliegen. Das kann den Prozess verlangsamen.

  17. Ich möchte zwar eine Wohnung kaufen und nicht verkaufen, aber die Tipps waren trotzdem sehr hilfreich. Ich, als Käufer, werde also die Finanzierungsbestätigung vorlegen und das vor dem Notartermin. Ich werde mir gleich einmal mehr Gedanken über die Bestätigung machen.

  18. Den Kaufinteressenten auf Augenhöhe beim Hausverkauf zu begegnen, das ist wirklich ein guter Tipp von Ihnen. Damit haben Sie mir sehr weitergeholfen, weil ich gerade nach Gründen suche, weshalb sich meine Immobilie nicht verkaufen lässt. Gut, die Lage ist nicht die Beste, aber das Haus ist trotzdem top saniert. Ich werde mir diesen Vorschlag nächstes Mal zu Herzen nehmen, dann klappt es ja vielleicht.

  19. Beim privaten Immobilienverkauf kann man leicht ins Stolpern geraten. Eine der größten Fallen ist sicherlich die Überschätzung des eigenen Preises. Vielleicht fühlen wir uns emotional mit unserem Haus verbunden und denken, es sei mehr wert. Aber der Markt bestimmt den Preis, nicht unsere Gefühle. Und die Präsentation des Hauses ist auch entscheidend. Ein unaufgeräumtes, dunkles Bild wird potenzielle Käufer sicherlich nicht ansprechen. Es geht darum, den Wert des Hauses zu zeigen und den richtigen Eindruck zu vermitteln.

  20. Meine Freundin hat gerade allerhand mit dem Immobilienverkauf zu tun. Seit ihrer Trennung, gibt es viel zu klären. Ich hoffe, dass ihr diese Tipps zum Immobilienverkauf weiter helfen werden.

  21. Es ist von besonderer Bedeutung zu erkennen, dass eine überzogene Preisvorstellung einen erheblichen Einfluss auf den Verkauf eines Hauses haben kann. In Zeiten erhöhter Nachfrage könnte die Versuchung groß sein, einen höheren Preis beim Haus verkaufen anzusetzen. Allerdings könnte eine zu hohe Preisvorstellung potenzielle Käufer abschrecken. Die Betonung auf qualitativ hochwertigen Bildern und einer gut durchdachten Präsentation unterstreicht die Bedeutung eines professionellen Auftritts beim Verkauf von Immobilien.

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