Mängel an Immobilien – im Zweifel gekauft wie gesehen? Nicht ganz

Es gibt die Mängel-Klausel, die da lautet: „Gekauft wie gesehen“, doch gilt das beim Immobilien-Kauf tatsächlich in jedem Fall? Keineswegs, denn auch wenn die Klausel im Vertrag steht, so existieren laut Gesetzgeber doch auch andere Paragrafen, die zu beachten sind. Einen vollständigen Ausschluss der Verkäufer-Gewährleistung gibt es jedenfalls nicht. 

Diese Mängel-Varianten gibt es 

In der Immobilien-Branche unterscheidet man:

  • die offenen Mängel, die für jeden offen erkennbar sind wie ein defektes Fenster oder blätternde Farbe, 
  • die versteckten Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind, aber nicht sichtbar für den Käufer, also rostige Rohre zum Beispiel,  
  • und die arglistig verschwiegenen Mängel, die dem Verkäufer zwar bekannt sind, die er der Käufer aber nicht offenbart oder sie sogar vertuscht, indem er beispielsweise Schimmelflecken überstreicht. 

Was das BGB über Mängel sagt 

Laut § 433 (Absatz 1, Satz 2) verpflichten Sie sich als Verkäufer per Gesetz dazu, potenzielle Immobilien-Käufer auf jeden Mangel hinzuweisen, der Ihnen bekannt ist. Das gilt auch für solche Mängel, die nicht erkennbar, weil versteckt sind. Das heißt, eine Klausel wie die „gekauft wie gesehen“-Klausel gilt dem Schutz des Käufers und daher nicht bei „versteckten Mängeln“

Erfüllen Sie Ihre Hinweispflicht nicht, können Sie für die verschwiegenen Mängel haftbar gemacht werden. Der Käufer Ihrer Immobilie kann seinen Anspruch auf Nacherfüllung geltend machen, einen finanziellen Schadensersatz oder die Minderung des Kaufpreises fordern. In extremen Fällen ist sogar ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich. 

Versteckter Mangel oder arglistige Täuschung?  

Versteckte Mängel liegen bereits dann vor, wenn Sie diese vermuten oder Ihnen Umstände bekannt sind, die auf diese Mängel schließen lassen.  

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Im Gegenteil sind arglistig verschwiegene Mängel diejenige, die Ihnen als Verkäufer vor und während des Kaufabschlusses bekannt sind, die Sie jedoch mit Absicht vertuscht oder verschwiegen haben, damit es zum Kaufabschluss kommt oder Sie sich einen Vorteil erschleichen. 

Bei versteckten Mängeln liegt die Beweislast 

Damit Ihnen nicht nachträglich ein Strick gedreht werden kann aus Ihnen unbekannten Mängeln, liegt die Beweislast beim Käufer, wenn er Gewährleistungsansprüche geltend machen zu will. Er muss nachweisen, dass Ihnen als Verkäufer der Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt war. 

In den meisten Fällen entscheidet ein Bausachverständiger, ob der strittige Sach-Mangel bereits vor dem Zeitpunkt des Immobilien-Verkaufs bestand. Es können also auch nach einem erfolgten Immobilien-Verkauf noch versteckte Mängel aufgedeckt werden. 

Ein Tipp im Umgang mit Immobilien-Mängeln 

Sie müssen nicht auf jeden Mangel, der bei der Besichtigung ohnehin erkennbar ist, hinweisen. Ist eine Wand nur zur Hälfte verputzt, wird der Interessent es sehen. Andernfalls kann er zumindest nicht geltend machen, Sie hätten dies vor ihm versteckt. Dennoch sollten Sie mit Mängeln transparent umgehen. Stellen Sie zudem sicher, dass Sie einen Nachweis für Ihre Hinweise auf die Mängel in der Hand halten. Empfehlenswert sind die Anwesenheit von Zeugen oder schriftliche Nachweise, die Sie sich gegenzeichnen lassen, sowie eine Mängel-Liste, die Sie per E-Mail versenden. 

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie einen Immobilien-Experten hinzuziehen, der Mängel erkennt und Sie darauf aufmerksam machen kann, wo Mängel versteckt sein könnten.  

Lassen Sie Ihre Immobilie daher auf Mängel untersuchen, bevor Sie eine Besichtigung durchführen. So vermeiden Sie, dass Ihnen arglistige Täuschung vorgeworfen wird. Schlimmstenfalls können die bei einer Untersuchung gefundenen Mängel zwar zu einer Kaufpreisminderung führen, aber weitere Konsequenzen bleiben Ihnen erspart.

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